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借名買(mǎi)房如果確權(quán)后，不是被執(zhí)行人的房屋的，人民法院是不能查封的。借名買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?借名買(mǎi)房行為對(duì)實(shí)際買(mǎi)房人和名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)都存在極大法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)法律明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記制度，《房屋所有權(quán)證書(shū)》記載的所有人被認(rèn)定為房屋的所有人。一旦名義產(chǎn)權(quán)人反悔，以房產(chǎn)證為據(jù)主張自己為合法產(chǎn)權(quán)人，則實(shí)際買(mǎi)房人對(duì)房屋的所有權(quán)就很難獲得法院支持。實(shí)際買(mǎi)房人僅能依據(jù)合同無(wú)效或不當(dāng)?shù)美瓌t要求名義產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款，而這一請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)還有賴于實(shí)際買(mǎi)房人有證據(jù)證明該房屋的購(gòu)房款是由其實(shí)際支付。除此之外，在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，直至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至實(shí)際買(mǎi)房人期間，名義產(chǎn)權(quán)人可以在實(shí)際購(gòu)房人不知情的情況下對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行處置，例如實(shí)施抵押、出售行為;并且在名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)外負(fù)有債務(wù)且無(wú)法清償時(shí)，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣(mài)。即便名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何不誠(chéng)信行為，在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)，實(shí)際買(mǎi)房人也要額外承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的相應(yīng)

在法律實(shí)踐中，由他人署名購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的情況較為常見(jiàn)。然而，需要符合以下兩項(xiàng)必要條件才能確保房屋的所有權(quán)歸屬實(shí)際支付購(gòu)房款項(xiàng)的投資方：首先，借名者與名義購(gòu)買(mǎi)者必須事先達(dá)成書(shū)面協(xié)議明確表示同意此種方式購(gòu)得房產(chǎn)，即所謂的“借名買(mǎi)房的合意”。這一合意不僅能夠?qū)⒔杳I(mǎi)房的事實(shí)予以確定，同時(shí)也可以將借名者向名義購(gòu)買(mǎi)者贈(zèng)送房產(chǎn)或者名義購(gòu)買(mǎi)者向借名者借款用于購(gòu)房等其他可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行排除。其次，借名者必須實(shí)際支付購(gòu)房款項(xiàng)并實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。這種做法是基于民法中的自愿原則和公平原則。在借名者與名義購(gòu)買(mǎi)者達(dá)成借名買(mǎi)房合意之后，如果借名者確實(shí)已經(jīng)支付了全部或部分購(gòu)房款項(xiàng)，那么他／她通過(guò)出資行為實(shí)際上已經(jīng)履行了借名買(mǎi)房合同，因此，房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于借名者，這也是公平原則的體現(xiàn)?！睹穹ǖ洹返诙僖皇臈l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋的明確規(guī)定，主張享有房屋所有權(quán)需要滿足以下幾個(gè)方面：首先是對(duì)資金出資情況進(jìn)行證明；其次要證明自己在房屋的實(shí)際掌控與使用上享有主導(dǎo)地位；再次需要提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同以及其他關(guān)于該房屋的相關(guān)資料；最后，還需提出合法且充分的借名購(gòu)房的理由以支持其主張。《民事訴訟法》第六十四條當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，不具備購(gòu)房條件的人借用他人名義購(gòu)房的情況屢見(jiàn)不鮮，如以他人名義參加單位集資建房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及無(wú)法辦理住房貸款而以他人名義購(gòu)買(mǎi)住房等等。無(wú)論在何種情形下，買(mǎi)房人借用他人名義購(gòu)房都存在極大風(fēng)險(xiǎn)，一旦被借名人不誠(chéng)信，買(mǎi)房人的權(quán)利很難得到保障，甚至無(wú)法取得房屋的所有權(quán)。因此，買(mǎi)房人不應(yīng)借用他人名義購(gòu)房。房屋權(quán)屬證書(shū)是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，判斷一套房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有的標(biāo)準(zhǔn)就是看權(quán)屬證書(shū)，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?？梢?jiàn)，我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋所有權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，房屋登記在誰(shuí)名下，誰(shuí)就享有所有權(quán)。因此，買(mǎi)房人借用他人名義購(gòu)房的必然結(jié)果是房屋所有權(quán)登記在被借名人名下，被借名人享有產(chǎn)權(quán)人的全部權(quán)利。如果買(mǎi)房人要求被借名人過(guò)戶而被借名人拒絕過(guò)戶，除非買(mǎi)房人有充分的

盡管允許借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但須知這乃是一項(xiàng)蘊(yùn)含著高風(fēng)險(xiǎn)的行為。由于實(shí)際購(gòu)房人通過(guò)借用他人之名完成了房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，所以對(duì)于出資人而言，極易遭受因房產(chǎn)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，從而導(dǎo)致其失去對(duì)該房產(chǎn)所有權(quán)的潛在威脅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記演的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符。其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。這一規(guī)定，統(tǒng)一了司法實(shí)踐裁判標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋的實(shí)際權(quán)利人有充分的證據(jù)證明房屋的權(quán)屬，房展的所有權(quán)歸屬干實(shí)際權(quán)利人。

在經(jīng)過(guò)充分討論和協(xié)商之后，雙方基于真實(shí)意愿并遵循國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)以及社會(huì)公眾利益的原則，決定共同簽署一份關(guān)于“借名購(gòu)房”的協(xié)議，以此來(lái)明確各自的權(quán)利與義務(wù)。因此，我們有理由相信這份雙方同意并簽字確認(rèn)的“借名購(gòu)房”協(xié)議具有相應(yīng)的法律約束力。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，只要這類(lèi)協(xié)議正式確立并且雙方簽字蓋章生效，那么它所產(chǎn)生的效應(yīng)自簽署之日起便立即生效。然而，需要特別指出的是，由于涉及到實(shí)際出資人和產(chǎn)權(quán)登記人之間的法律關(guān)系問(wèn)題，這份協(xié)議僅賦予了實(shí)際出資人享有對(duì)此房產(chǎn)的債權(quán)權(quán)益，而未給予其全面的物權(quán)效力。《民法典》第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

確實(shí)可以選擇借助他人之名購(gòu)置房產(chǎn)，然而需要注意的是，這種所謂的“借名購(gòu)房”實(shí)際上蘊(yùn)含著極高的風(fēng)險(xiǎn)。之所以稱(chēng)之為“借名”，正是因?yàn)橘?gòu)房者借助了他人的身份信息來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，如此一來(lái)，出資人為保護(hù)自身權(quán)益，必須面臨這樣一種可能性：由于房屋登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛，出資人極有可能喪失對(duì)該房屋的所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返诙僖皇臈l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第二百一十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第三百一十一條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

判斷借名購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵問(wèn)題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無(wú)效，后者與公共利益無(wú)涉，應(yīng)為有效。對(duì)此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的而區(qū)分判斷如果當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的在于購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房，則其因違反公共利益而無(wú)效；倘若其目的在于規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效?；橐鰠f(xié)議有法律效力嗎婚姻協(xié)議只要符合法律規(guī)定的生效條件就具有法律效力。法律規(guī)定雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。只要是出于雙方的意思自治，自愿簽訂的協(xié)議，且不違反法律的禁止性規(guī)定，則具有法律效力。但如果該協(xié)議違反了法律的禁止性規(guī)定，則對(duì)其效力應(yīng)予否定。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力

案例回放：借母親的名買(mǎi)房遺囑卻是被繼承的遺產(chǎn)季先生與張女士育有四個(gè)子女，分別為季-大、季二、季三、季四。季先生去世后，張女士改嫁劉先生，并與劉先生育有三子女，分別為劉一、劉二、劉三。張女士改嫁后，季氏兄弟姐妹4人便與他們的大伯一同生活，后來(lái)大伯去世，季二繼續(xù)承租了大伯的公房。幾年后，季二承租的公房遇到拆遷，根據(jù)拆遷政策，季二能獲得兩套拆遷安置房和近50萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，季二念及兄弟姐妹情分，提出將其中一套給季-大，將拆遷補(bǔ)償款分給自家兄弟們。又因?yàn)椴疬w政策規(guī)定，該拆遷安置房只能讓渡給被拆遷安置人的直系親屬，季二便將此事告知母親張女士，張女士聽(tīng)后表示愿意提供自己的姓名幫季-大購(gòu)房，季二又將此事告知其兄弟姐妹，其他人也欣然同意，隨后大家簽署了書(shū)面協(xié)議并按此協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行。2015年張女士去世，其女兒劉三一紙?jiān)V狀將季-大告到法院，稱(chēng)季-大一家居住的房屋是她母親張女士的，張女士生前留下遺囑稱(chēng)待其去世

出資人需要注意風(fēng)險(xiǎn),包括無(wú)法收回本金和利息、資金損失、法律訴訟和仲裁費(fèi)用,以及無(wú)法證明出資行為可能面臨的法律責(zé)任。而登記權(quán)利人則需要關(guān)注購(gòu)房資格和按揭還款義務(wù),否則會(huì)影響其信用資質(zhì),甚至銀行會(huì)要求其還款。出資人需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括:1.如果登記權(quán)利人反悔,可能會(huì)導(dǎo)致出資人無(wú)法收回本金和利息。2.本金和利息可能會(huì)被視為非法財(cái)產(chǎn),導(dǎo)致資金損失。3.出資人需要承擔(dān)法律訴訟和仲裁等法律程序的費(fèi)用。4.如果出資人無(wú)法證明自己的出資行為,可能會(huì)面臨法律責(zé)任。2、如果所購(gòu)房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購(gòu)房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購(gòu)房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，或者擅自抵押擔(dān)保，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。二、登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)。1、如果購(gòu)房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購(gòu)房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)。2、如果

當(dāng)涉及到以其他個(gè)人或組織名義購(gòu)得房地產(chǎn)而帶來(lái)的爭(zhēng)議時(shí)，我們堅(jiān)決倡導(dǎo)以理性、和諧和有效的協(xié)商形式進(jìn)行處理，從而選擇更好地維護(hù)各方合法權(quán)益。然而，若各有關(guān)方面并不愿意參與這樣的商談，或者經(jīng)過(guò)詳細(xì)而充分的調(diào)停后依然未能達(dá)到預(yù)期的共識(shí)，那么他們便可根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的具體條款，向具備管轄權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)提交仲裁申請(qǐng)，或者直接向相應(yīng)的人民法院提出訴訟。在這種情況下，當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定，履行已經(jīng)生效的判決、仲裁裁決以及調(diào)解書(shū)中所規(guī)定的義務(wù)，如果出現(xiàn)任何違反上述規(guī)定的行為，另一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院采取強(qiáng)制措施予以執(zhí)行?！吨俨梅ā返诙l平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！睹袷略V訟法》第一百二十二條當(dāng)事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當(dāng)事人拒絕調(diào)解的除外。

房地產(chǎn)物權(quán)采用登記要件主義，登記是物權(quán)公示公信原則的必然要求。已登記的房地產(chǎn)，按房地產(chǎn)登記簿判斷。房地產(chǎn)登記人、繳納購(gòu)房契稅人、購(gòu)買(mǎi)抵押貸款合同人是誰(shuí)，房地產(chǎn)應(yīng)由誰(shuí)擁有。對(duì)于人的異議，已登記的房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)登記簿判斷是否為權(quán)利人。借名買(mǎi)房案件騰房之前是否需要確權(quán)借名買(mǎi)房是債權(quán)關(guān)系，不能確權(quán)?！睹穹ǖ洹返诙僖皇邨l【不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第二百二十條【更正登記與異議登記】權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登

一、借名買(mǎi)房糾紛如何確立案由借名購(gòu)房常涉糾紛包括：擅自出售房屋，房產(chǎn)因個(gè)人法律糾葛被司法機(jī)關(guān)查封；設(shè)立房地產(chǎn)抵押權(quán)；在婚姻關(guān)系變動(dòng)時(shí)，房產(chǎn)被視為共有資產(chǎn)而進(jìn)行分配；涉及身故者，房產(chǎn)會(huì)作為遺產(chǎn)進(jìn)行分割；若雙方未簽訂書(shū)面協(xié)議，房?jī)r(jià)上漲后，出資方可能僅獲債權(quán)，無(wú)法獲得房產(chǎn)所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返诙僖皇臈l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。二、開(kāi)發(fā)商賣(mài)房算經(jīng)濟(jì)糾紛嗎開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)糾紛，主要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)商與各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體（包括消費(fèi)者、銀行及政府機(jī)構(gòu)等）間因合同履行、資金往來(lái)等引發(fā)的紛爭(zhēng)。這些糾紛通常具備司法申訴的可行性。首先，消費(fèi)者可以對(duì)開(kāi)發(fā)商提出訴訟。當(dāng)開(kāi)發(fā)商未按合約標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)交房

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記要件主義，登記是物權(quán)公示公信原則的必然要求。已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷。房產(chǎn)的備案登記人、繳納購(gòu)房契稅人、購(gòu)買(mǎi)按揭貸款合同方是誰(shuí)，房產(chǎn)就該誰(shuí)所有。對(duì)案外人的異議，已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷其是否系權(quán)利人。如何規(guī)避借名買(mǎi)房帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)要防范“借名買(mǎi)房”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要注意以下幾個(gè)方面：第一，弄清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)。如果所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買(mǎi)，以免發(fā)生糾紛，造成房錢(qián)兩空。第二，簽訂“借名買(mǎi)房合同”需明確房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，以防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)生糾紛埋下隱患；第三，借名買(mǎi)房人控制買(mǎi)房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù)。出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等，務(wù)必保存好。這樣一旦名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)借名買(mǎi)房合同的約定反悔，借名買(mǎi)房人就可以憑借足夠的證據(jù)證明該房屋是借名購(gòu)買(mǎi)，實(shí)際產(chǎn)權(quán)