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開發(fā)商延期交房,可以找哪一部門交涉

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-05 11:50:52 216 人看過

如何維權

1、審查相關證明材料

交房時，購房者應審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。

因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。

2、不可抗力非全免責

“如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責任。”魏-亮律師說，開發(fā)商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設計變更等，從而以非開發(fā)商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。

但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《民法典》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。

3、保留相關證據(jù)材料

律師提醒購房者注意保留相關證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發(fā)商延期交房的相關證據(jù)，另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權益。

4、注意訴訟時效

鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

相關法律

購房者應依合同約定行使權力，對于開發(fā)商逾期交付房屋的，購房者應根據(jù)自己所要達到的目的，結合合同的具體約定，來行使自己的權力。解除權的行使期限為，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行駛的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行駛。

如果合同中對逾期交房的處理有明確約定的，一般按照約定處理。在合同中對逾期交房的處理沒有約定，或約定不明確，或者違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定等情形的，按照相關法律規(guī)定處理。購房者對于開發(fā)商逾期交付的房屋進行使用的，仍可以追究開發(fā)商的違約責任。

違約金可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類型房屋租金標準確定。開發(fā)商逾期交付，購房者催告后應給予三個月的合理期限，期限屆滿時，開發(fā)商仍不能按時交付的，購房者請求解除合同方能得到法院支持。

補充

按照合同約定，商品房工程質量必須取得工程驗收合格證，并取得交付使用證后方可交付給購房者。所以房屋的交付日期應按照取得交付使用證開始計算，如購買人對房屋質量有疑問，可以申請質量檢測部門檢測，確實是開發(fā)商原因導致延期交房的，應嚴格按照合同約定來執(zhí)行，以字為據(jù)，確實無法解決的，可到仲裁委員會申請仲裁。還不能解決就只能通過法院。根據(jù)雙方所簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商超過時間不交房，購房人可以要求開發(fā)商賠付違約金。如果違約金過低，法院或仲裁機構可以按照購房者的申請要求，適當提高違約金。如果購房人想解除合同，根據(jù)《民法典》第五百八十五條規(guī)定，可以要求開發(fā)商承擔合同約定的違約金，同時要求開發(fā)商返還購房款及利息。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四百七十四條規(guī)定，業(yè)主因延期交房在外租房子的租金可向開發(fā)商索賠。

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