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房屋貸款抵押合同流程

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-14 20:10:18 224 人看過

房地產抵押合同應當載明下列主要內容：

(一)雙方的基本信息，抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、身份證號、住所以及聯(lián)系方式(二)主債權的種類、數(shù)額，如以一套商品房為抵押物，貸款30萬元(三)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等房地產的具體信息(四)抵押房地產的價值，具體價值可以請專業(yè)的評估機構進行評估(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任，即房屋由哪一方管理并承擔管理責任(六)債務人履行債務的期限即應在何時歸還抵押貸款(七)抵押權滅失的條件(八)違約責任(九)爭議解決方式(十)抵押合同訂立的時間與地點(十一)雙方約定的其他事項。

一、抵押權人的物上代位權怎么行使？

有下列情況之一的，抵押權人有權處分抵押的房地產：

(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)模瑐鶆杖擞治茨芘c抵押權人達成延期履行協(xié)議的；

(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的；

(四)抵押人違反本辦法的有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產的；

(五)抵押合同約定的其它情況。

有上述情況之一的，經抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院提起訴訟。

抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。

同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。

處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：

(一)抵押權人請求中止的；

(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務的，并經抵押權人同意的；

(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣的抵押物有權屬爭議的；

(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產；

(五)其他應當中止的情況。

二、抵押須有書面文件。

土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

土地使用權與地上建筑物一致的原則。在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

保險問題。土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。

土地使用權抵押時，應辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。

土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數(shù)額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

應請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

土地使用權抵押時應辦理公證手續(xù)。因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續(xù)。

處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續(xù)。

抵押權的終結。土地使用權抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協(xié)議的，應當?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產管理部門注銷抵押協(xié)議。

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