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拆遷估價的技巧及應用

來源：法律編輯整理時間： 2023-07-04 09:43:37 393 人看過

《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法進行評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，應當選用收益法進行評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法進行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法進行評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行核驗和比較分析后，合理確定評估結果。

房地產(chǎn)估價主要有哪些類別？

房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：

1．土地使用權出讓價格評估；

2．房地產(chǎn)轉讓價格評估；

3．房地產(chǎn)租賃價格評估；

4．房地產(chǎn)抵押價值評估；

5．房地產(chǎn)保險估價；

6．房地產(chǎn)課稅估價；

7．證地和房屋拆遷補償估價；

8．房地產(chǎn)分割、合并估價；

9．房地產(chǎn)糾紛估價；

10．房地產(chǎn)拍賣底價評估；

11．企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；

12其他目的的房地產(chǎn)估價。

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計算拆遷補償費用的技巧

農(nóng)村拆遷補償費用分為兩種，分別為以下兩種：1、對于不具備易地建房條件的房屋，被拆遷人有兩種補償方式：貨幣補償、與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。計算方法：（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）被拆除房屋的建筑面積；2、具備易地建房條件的房屋，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。計算方法：（被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）被拆除房屋的建筑面積。拆遷補償?shù)挠嬎惴椒ㄓ烧貐^(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。（一）房屋拆遷補償計算標準（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估

2023-07-02

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企業(yè)并購估值的基本方法有：1、貼現(xiàn)金流量。即用貼現(xiàn)金流量方法確定最高可接受的貼現(xiàn)率（或資金成本）。2、資產(chǎn)價值基礎。資產(chǎn)價值基礎法是指通過對目標公司的資產(chǎn)進行估計來評估其價值的方法。3、市盈率模型。市盈率模型法就是根據(jù)目標企業(yè)的收益和市盈率確定其價值的方法。收購股權是收購公司嗎股權收購是收購公司的一種方式。它是指主并公司直接或是間接購買目標公司部份或是全部的股權，認購所發(fā)行的新股，或是徵求委托書以主導該公司的經(jīng)營權，使目標公司成為收購者之轉投資事業(yè)，而主并公司需承受目標公司一切的權利與義務，資產(chǎn)和負債。《上市公司收購管理辦法》第五條收購人可以通過取得股份的方式成為一個上市公司的控股股東，可以通過投資關系、協(xié)議、其他安排的途徑成為一個上市公司的實際控制人，也可以同時采取上述方式和途徑取得上市公司控制權。收購人包括投資者及與其一致行動的人。

2023-07-03

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拆遷估價的法律規(guī)定及其演變？

拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)

2023-07-04

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確定遺囑的法律效力，會出現(xiàn)三種情況：1、一是法定繼承人對遺囑的有效性有爭議又難以達成一致協(xié)議的，則遺囑的法律效力必須經(jīng)法院的審理方能確認，公證處無權僅憑幾個無利害關系證人的證言就認定遺囑的法律效力；2、二是法定繼承人對遺囑的有效性雖有爭議，公證處可以依法定繼承方式出具繼承權公證書，遺產(chǎn)的分配份額依協(xié)議而定。立遺囑怎么樣具有法律效應1、立遺囑人必須具有立遺囑能力。2、遺囑內(nèi)容必須是立遺囑人的真實意思的表示。3、遺囑處分的遺產(chǎn)只能是個人合法所有的財產(chǎn)，處分其他財產(chǎn)無效。4、遺囑中不得取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權?！吨腥A人民共和國民法典》第一千一百四十一條遺囑應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。

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維權必備：應對強制拆遷的技巧

1、行政復議政府下達了《責令強制拆遷決定書》，規(guī)定不服決定，可以在收到?jīng)Q定書之日起60日內(nèi)向上一級政府申請行政復議。因為《行政復議法》規(guī)定，如果對地方政府的行政行為不服的，群眾只能向上一級地方政府申請行政復議。但是如果只是對執(zhí)法部門或者拆遷辦作出的決定不滿，可以直接到政府法制局申請行政復議，因為《行政復議法》規(guī)定，如果群眾對縣級以上政府工作部門的行政行為不服的，既可以向該部門的本級政府申請行政復議，也可以選擇向上一級主管部門復議。法律專家介紹，申請行政復議的法定期限是60天：申請人自知道或應當知道具體行政行為侵害其合法權益之日起，60天之內(nèi)要申請行政復議，超期就無效了，但是如果群眾的確不知道決定書早已下達，也可以行政復議，但是必須拿出證據(jù)證明自己不知情，如果拆遷者拿出了群眾知情的證據(jù)，群眾的復議請求將被駁回。2、行政訴訟即打官司這次政府下達的《責令強制拆遷決定書》中明確規(guī)定，群眾不服決定，

2023-07-05

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有效掌握房屋拆遷估價的核心技術

1、完善有關配套文件，確定科學的估價方法在基準價格的確定上，應以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術路線。2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設一支精良的評估隊伍評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。關于城市房屋拆遷評估估價時點思考估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進行評估時，估價時點是個十分重要的問題。一、合理確定拆遷評估的估價時點根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可

2023-07-03

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投資技巧：三種價值被低估的房產(chǎn)

7月初，各大銀行收緊二套房貸的消息，讓盛夏的樓市投資者緊張了一下。有人預測，南京房價的上漲之路會由此有個階段性節(jié)點?！斑@個時候再做短線可能已經(jīng)錯過了最好的時機?！辟Y深投資者老王認為，4月份至今，南京某些樓盤的房價已上漲了15%~20%。下一步怎么走?政府政策導向如何?這一切似乎都不明朗。為求穩(wěn)妥，近段時間還是先觀望一下再說。但老王也認為，在觀望的前提下，只要發(fā)現(xiàn)市場價值被嚴重低估的二手房，還是有操作機會的。一是拍賣房。一般來說，法院拍賣房產(chǎn)，拍賣價都會低于市場價約15%。去年10月份老王買進的一套河西地區(qū)的拍賣房，7500元/平方米，而目前市場價已達到10000元/平方米。老王最后在今年7月份以10500元/平方米的價格賣出，每平方米賺了3000元。但老王提醒，這類房子，一定要注意兩點：一是產(chǎn)權是否清晰。有些拍賣房，雖然價格便宜，但可能產(chǎn)權有爭議。二是搞清性質(zhì)，避免拍進一些高稅費的房子。比

2023-04-22

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解決拆遷糾紛的技巧

（一）行政裁決對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《拆遷條例》向有關部門申請裁決?！恫疬w條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。（二）依法起訴若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。當事人也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人

2023-07-04

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被拆遷人應當知道的，房屋拆遷中拆遷協(xié)議簽署技巧？

簽訂一份協(xié)議，是雙方買賣合意的意思表達。協(xié)議內(nèi)容對標的、價格、履行方式等都有明確的規(guī)定，協(xié)議簽訂后便會直接約束著雙方的利益分配。因此，如何簽訂好一份協(xié)議，對于當事人的最終利益獲得至關重要。尤其是在房屋拆遷補償協(xié)議中，簽好一份協(xié)議，很可能會為你提高幾倍甚至數(shù)十部的補償利益。那如何簽訂好一份房屋拆遷補償協(xié)議呢？下面由北京在明律師事務所專業(yè)拆遷律師來告訴你：你所不知道的房屋拆遷補償協(xié)議簽訂技巧。1、明確形勢、審查主體有保障簽訂一份協(xié)議，首先你得明確簽協(xié)議的前提條件，看是否有盈利空間的環(huán)境及要在怎樣的情況下簽訂能將盈利最大化。那對于拆遷補償協(xié)議來說，你得明確的前提就是舊城改造項目是否都經(jīng)過了當?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準等程序，是否取得了當?shù)卣脑S可……如果中間環(huán)節(jié)某個地方有瑕疵，你就該考慮這份協(xié)議是否值得簽了，或者應該得到怎樣完善后才能簽。然后在拆遷實踐中的最大問題就是簽訂協(xié)議的主體。一般來說，與

2024-01-26

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如何理性叫價及拍賣的技巧

資產(chǎn)拍賣是通過競賣方式將資產(chǎn)公開出售。一般是專門從事拍賣業(yè)務的機構受委托人的委托，通過競買人出價或應價競爭，將資產(chǎn)公開賣給出價最高的競買人。拍賣是一種以競價形式進行的交易，價高者得。競價時，常常會出現(xiàn)一種你爭我奪的局面。人性中，爭強好勝的一面在這時表現(xiàn)得尤為突出。幾經(jīng)追逐攀高，最終花落名下，回頭看看貨物，似乎覺得所得不值。拍賣時怎樣才能做到理性出價?競投者在進行任何拍賣前，應對貨物訂下一個價值，參拍時，叫價不可超過心目中的底價。以藝術品拍賣為例，若認為該幅畫只值1萬元，則出價不應高于1萬元，競投者不應受場內(nèi)氣氛的影響，才算是理性拍賣。不過他又指出，在公開拍賣中競投者可憑其它人出價的行情，估計到大約的市場價值，從而評估自己所訂下的價值是否過高或過低。不過在拍賣中參照別人的出價而適當調(diào)整自己的底價是有經(jīng)驗的競投者才可以做到的。在拍賣會上參與競買,應把握好三個環(huán)節(jié)：一、仔細看樣,定好心理價位。看

2023-04-24

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2023-07-05

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拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則，參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。(1)估價目的：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。(2)估價時點：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。(3)估價方法：拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因?？荚嚧笳搲?4)實地查勘：拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由

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《城市房屋拆遷估價指導意見》指出，城市房屋拆遷估價應由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果；拆遷當事人也有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構進行實地查勘；受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應當允許查閱。拆遷估價應當由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

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