一般情況下，物業(yè)公司直接與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，根據(jù)合同約定，業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等； 在合同中規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，如果發(fā)生糾紛，是可以通過(guò)法律渠道來(lái)解決的。 《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第六條規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，并有權(quán)提出賠償請(qǐng)求。 但是根據(jù)合同相對(duì)性，租戶不是《物業(yè)管理服務(wù)合同》的當(dāng)事人，因此不可以起訴物業(yè)，可以委托房東進(jìn)行起訴。

民法典規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。因此，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的，將因此向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)敗訴所帶來(lái)的一切不利后果。