土地私下買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，但是，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。土地非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，私人對(duì)土地不享有所有權(quán)，因此，土地私下買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。農(nóng)村的房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是只能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣(mài)人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)意思表示，是有效的。農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。宅基地在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請(qǐng)條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定。

私人土地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)無(wú)效。土地非經(jīng)依法征收征用是不得轉(zhuǎn)讓的，私人對(duì)土地是不享有所有權(quán)的，所以土地私下買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效的。農(nóng)村的房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是只能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，并且出賣(mài)人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有的房屋。