依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓： （一）土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人; （二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán); （三）對(duì)土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán); （四）依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 土地劃撥的特征： （一）土地劃撥具有公益目的 只有為了公益事業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目，才會(huì)進(jìn)行土地劃撥。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，適用土地劃撥取得土地使用權(quán)的公益項(xiàng)目包括： 1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 4、其他。 （二）土地劃撥具有無償性 政府批準(zhǔn)產(chǎn)生了劃撥土地使用權(quán)，劃撥土地使用者在交納征用補(bǔ)償安置費(fèi)后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國(guó)家交納。 三、土地劃撥程序如下 （一）申請(qǐng)，由建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件向擬劃撥土地所在縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。 （二）審核，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理部門對(duì)建設(shè)用地申請(qǐng)進(jìn)行審核，劃定用地范圍，組織商定用地補(bǔ)償、安置或者拆遷安置方案。 （三）批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門按規(guī)定的權(quán)限報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 （四）劃撥土地，由土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門根據(jù)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)用地的文件所確定的用地面積和范圍，到實(shí)地劃撥建設(shè)用地。 （五）登記，建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由縣級(jí)以上地方人民政府國(guó)土資源管理部門核查實(shí)際用地，經(jīng)認(rèn)可后，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用證。

一、區(qū)別如下： 1、土地性質(zhì)的定義。 國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為出讓和劃撥。 出讓指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。 劃撥指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。它屬于行政行為，而非民事行為。在劃撥時(shí)，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但設(shè)定了一定的限定條件，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 2、取得方式不同。 出讓：商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。 劃撥：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)。 3、權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。 出讓土地是一種獨(dú)立的物權(quán)，使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。 劃撥土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒有明確界定，使用權(quán)人在行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)要受所有權(quán)人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨(dú)立物權(quán)。 二：關(guān)于出讓金： 劃撥土地在使用權(quán)限上一般沒有明確限制，無需繳納土地出讓金。只可以使用、收益，不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補(bǔ)交土地出讓金。 因此，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地在交易時(shí)要補(bǔ)交土地出讓金，進(jìn)而增加交易成本。