一、什么是房屋公攤面積 (一)公攤建筑面積究竟包括哪些內容：根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第8條、第9條的規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積。 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 (二)商品房不應分攤的共有建筑面積： 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。 3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。二、如何確定公攤面積 (一)公攤面積的確定原則：產權雙方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計算分攤;無權屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。共有建筑面積的分攤方法是： 1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。 2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區(qū)內建筑面積比例分攤。 (二)公用建筑面積的計算方法購房者在購房時，看一看作為合同附件的公攤規(guī)則等，如果出現不應計入面積的部分可以要求剔除，例如已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、人防工程等建筑面積等。根據法律規(guī)定公用建筑面積分攤系數按以下方法計算： 1、整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積后的剩余面積，即為整棟建筑物的公用面積。 2、將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數。也就是說，公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和。 3、各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。也就是說，分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積。另外，在房地產開發(fā)商售樓時，政府有關部門將會通過一定的審批、監(jiān)管程序，核準其公用建筑面積分攤系數。每一位購房者所購買的套內建筑面積數乘以公用建筑面積分攤系數，就可以得出該購房者應合理分攤的公用建筑面積。除此之外，會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房，居委會、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進行分攤。開發(fā)商不能將自己無償提供給一些經營單位的投資轉嫁到業(yè)主身上，公攤費用不能計在房價內。購房者在計算面積時可以咨詢律師或專業(yè)機構，最重要的，開發(fā)商在銷售商品房時，需要在合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。開發(fā)商如將不屬于公攤面積的部分納入公攤面積收取房款屬于欺詐行為，應退還計入分攤面積部分的相應價款并支付違約金。另外，開發(fā)商無權將公攤面積再次出租或出售，需要征得業(yè)主委員會的同意并將所得利益應該交由業(yè)主委員會共同管理使用。購房者要仔細看合同內容，避免開發(fā)商侵犯自己的合法權益。