目前，國際上項目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項目融資模式、投資者通過項目公司安排項目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項目融資模式和ABS項目融資模式等。 (一)房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項目投資者直接安排項目的融資，并且由項目投資者直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，可以說是結(jié)構(gòu)最簡單的一種項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式，在投資者直接擁有項目資產(chǎn)并直接控制項目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務(wù)結(jié)構(gòu)方面的安排，對于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的項目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對大多數(shù)銀行來說資信良好的公司名譽本身就是—種擔(dān)保。對于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結(jié)構(gòu)一般是非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務(wù)比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關(guān)系和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結(jié)構(gòu)，往往具有合伙企業(yè)的許多特點，投資者在法律上對項目要承擔(dān)很多方面的無限連帶責(zé)任，也不易實現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風(fēng)險。 (二)房地產(chǎn)投資者通過項目公司安排項目融資模式房地產(chǎn)投資者通過項目公司安排項目融資模式，是由房地產(chǎn)項目的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的項目公司，再以該項目公司的名義擁有、經(jīng)營項目和安排融資。這種模式的投資結(jié)構(gòu)一般為公司型合資結(jié)構(gòu)，融資由項目公司直接安排，主要信用保證來自項目公司的現(xiàn)全流量、項目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關(guān)的擔(dān)保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊成立房地產(chǎn)項目公司;第二，房地產(chǎn)項目公司作為獨立法人，簽署一切與項目建設(shè)、市場和融資有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目;第三，房地產(chǎn)項目公司償坯債務(wù)，并按相關(guān)協(xié)議和章程對股東進(jìn)行分配。 (三)以“產(chǎn)品交付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項目融資模式以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項目融資模式是項目融資的早期形式之一，起源于20世紀(jì)50年代美國的石油天然氣項目開發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構(gòu)購買項目的全部或部分產(chǎn)品的未來銷售收入或租金收人的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項目產(chǎn)品的收益，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項目融資模式適用于項目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準(zhǔn)確地計算的項目。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產(chǎn)的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購買的房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資金現(xiàn)值。其具體特征如下：第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個“融資中介機構(gòu)”，購買項目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎(chǔ);第二，貸款銀行為融資中介機構(gòu)安排用以購買這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機構(gòu)再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項目;第三，在項目進(jìn)人銷售期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項目公司作為融資中介結(jié)構(gòu)的代理銷售房地產(chǎn)，銷售收入將直接進(jìn)入融資中介機構(gòu)，用來償還債務(wù)。 (四)房地產(chǎn)ABS項目融資模式 ABS(Asset-BackedSec ritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項目融資模式是以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的項目照樣可以進(jìn)入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。房地產(chǎn)ABS項目融資模式的具體操作步驟為：第一，組建能獲得國際上權(quán)威性資信評估機構(gòu)授予高資信等級的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構(gòu)，即組建特別目的公司(SPC);第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險隔斷，SPC的融資風(fēng)險僅與項目的未來現(xiàn)金收入有關(guān)，而與房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險無關(guān)，從而提高了資信級別;第三，SPC直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，并將通過發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項目，SPC借助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項目融資模式是通過SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負(fù)債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了對房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項目融資模式應(yīng)用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目提供了廣闊空間。