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產(chǎn)權(quán)式商鋪的傷在哪里？

產(chǎn)權(quán)式商鋪是西方發(fā)達(dá)國家流行的一種房產(chǎn)投資方式，實際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。前幾年，該種方式也成為北京、上海、深圳等一些城市的開發(fā)商銷售商鋪的一種模式。我國產(chǎn)權(quán)式商鋪通常是指在大的商業(yè)用房內(nèi)分割成小塊，之間無隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下出售的物業(yè)。

脫胎時便有硬傷

產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售實際上解決了小業(yè)、開發(fā)商和經(jīng)營者三方面的利益需要。分散產(chǎn)權(quán)有利于中小投資者進(jìn)入，同時開發(fā)商也能夠盡快回籠資金。整體經(jīng)營低價出租吸引具有實力的主力店進(jìn)駐，從而解決了空置問題盤活了整個物業(yè)。但這但這的利益往往無法實際共享，因為基于市場行為及三個主體的出發(fā)點不同，這種利益聯(lián)盟實際上非常脆弱。通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運作具體經(jīng)營。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡快套現(xiàn)，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，盡量將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經(jīng)驗和對行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪的目的無外乎轉(zhuǎn)讓投資、自己經(jīng)營及靠出租獲取收益，但由于產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)過于分散，若開發(fā)商獲巨利抽身而去，管理公司經(jīng)營不善逃生而走，則小業(yè)主死無葬身之處。即使該等商鋪可以進(jìn)行自營或出租，那也只能是小業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，不能形成規(guī)模效應(yīng)，最終只能關(guān)門療傷了。

委托經(jīng)營之傷

按照市場規(guī)則，商業(yè)經(jīng)營一般要經(jīng)歷和承受三到五年的市場培養(yǎng)期，對于產(chǎn)權(quán)式商鋪而言，即使與開發(fā)商合作的管理公司具有較強(qiáng)的實力，但市場法則是管理公司同樣需要盈利，若在其預(yù)期的時間內(nèi)形成虧損且遠(yuǎn)期商業(yè)風(fēng)險加大，其拋棄小業(yè)主則是一種必然，這是投資商鋪的小業(yè)主們無法預(yù)料、無法掌控、無法規(guī)避的風(fēng)險。實際上，有期限的包租或者委托經(jīng)營，其真正的問題在于，包租或委托經(jīng)營期內(nèi)會不會出問題，包租或委托經(jīng)營期滿后業(yè)主怎么辦？以10年的期限來說，如果10年內(nèi)由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆定時炸彈極有可能提前引爆。往往在這個時候，經(jīng)營的商業(yè)風(fēng)險最終就落在了小業(yè)主的頭上，此時的小業(yè)主也將完全迷失方向，維權(quán)也常常會陷入困境甚至絕境。（吳江小業(yè)主的案例便是在委托經(jīng)營期滿后陷入困境的實例之一）

無法自營之傷

產(chǎn)權(quán)式商鋪是將本來完整的一個商場分割成幾十甚至幾百個鋪位進(jìn)行銷售，鋪位被眾多的業(yè)主所擁有。當(dāng)小業(yè)主被管理公司拋棄后，商場處于無人管理的狀態(tài)，但此時的小業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己高價購買的產(chǎn)權(quán)式商鋪竟然無法產(chǎn)生任何收益。與住宅和門面房不同，產(chǎn)權(quán)式商鋪在沒有經(jīng)營起來或沒有形成統(tǒng)一經(jīng)營時，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產(chǎn)價值也就不會是零，但在一個沒有經(jīng)營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。道理很簡單，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營就越難以保證，這就是分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，這種矛盾在管理公司退出后往往是無法調(diào)和的。

難以維權(quán)之傷

就法律關(guān)系而言，小業(yè)主與開發(fā)商商形成了買賣合同關(guān)系，當(dāng)商鋪將設(shè)完成交付委托經(jīng)營以后，開發(fā)商完成了交房義務(wù)，當(dāng)小業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證、土地證后，開發(fā)商完成了商品房買賣合同中的所有義務(wù)。若開發(fā)商對商鋪后期經(jīng)營管理不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或回購義務(wù)，則小業(yè)主要求開發(fā)商賠償甚至退房已無可能。即使有擔(dān)保，但如果委托期限屆滿，開發(fā)商同樣不再承擔(dān)責(zé)任。另外，小業(yè)主與經(jīng)營管理公司形成委托代理關(guān)系或租賃關(guān)系，若經(jīng)營期限屆滿不續(xù)簽協(xié)議，小業(yè)主無法追究經(jīng)營管理公司的違約責(zé)任（除非雙方另有約定）；若經(jīng)營期不滿管理公司因虧損退出，即使追究違約責(zé)任，最終可能由于管理公司沒有履行能力而落空。

顯而易見，產(chǎn)權(quán)式商鋪在委托經(jīng)營失敗后小業(yè)主或許只能默默承受，舔舐傷痛。

誰將小業(yè)主致傷

產(chǎn)權(quán)式商鋪實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8％、10％甚至更高的售后包租或經(jīng)營管理收益率，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來了。此外，先售后租也并非像商家承諾的那樣是絕對的零風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士稱，這種模式除了利于開發(fā)商短時間內(nèi)快速回籠資金外，最大的好處是將企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險層層下放到業(yè)主那里。因為按照協(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，企業(yè)萬一經(jīng)營不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價值也開始大打折，但這對于無產(chǎn)權(quán)的管理者來說，卻是損失全無。

小業(yè)主自救之路

本律師認(rèn)為，當(dāng)小業(yè)主被開發(fā)商拋棄，被經(jīng)營管理公司背棄之時，最重要的是自救。首先就是成立業(yè)主大會，討論目前面臨的問題、維權(quán)的途徑及發(fā)展方向等；其次可用商鋪投資共同設(shè)立商業(yè)管理公司，統(tǒng)一對商鋪進(jìn)行管理或統(tǒng)一對外招商。如此，或可恢復(fù)經(jīng)營，或可統(tǒng)一將商鋪轉(zhuǎn)讓，或可投資經(jīng)營。但不同鋪位、不同業(yè)主各自抱有不同的利益訴求，如何統(tǒng)一經(jīng)營并合理分配收益，這需要智慧，更需要專業(yè)人士的幫助。

警惕產(chǎn)權(quán)式商鋪暗藏的投資陷阱

2006－09－1819402006年5月29日，南京市房產(chǎn)管理局宣布，即日起停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產(chǎn)權(quán)式商鋪，這在國內(nèi)尚屬首次。

其實，早在5月22日，建設(shè)部就對外發(fā)布風(fēng)險提示稱，以售后包租的形式購房有風(fēng)險，投資須慎重。

據(jù)中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄介紹，在目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式中，產(chǎn)權(quán)式商鋪是主要類型之一。目前，產(chǎn)權(quán)商鋪地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，這部分地產(chǎn)商多數(shù)仍舊遵循住宅地產(chǎn)的操作手法，將套現(xiàn)放在首位。因此，為了把商鋪賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。而且，大部分產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商采取出售后返租，并承諾高回報率、若干年后回購等。

目前，越來越多的市民選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，正是為所謂的高回報率所誘惑，但結(jié)果往往是糾紛頻發(fā)。

近年來，北京、上海等地均出現(xiàn)過因產(chǎn)權(quán)式商鋪而引起的糾紛事件。當(dāng)年紅極一時的北京某產(chǎn)權(quán)式商鋪總投資6億元，擁有4000個商鋪鋪位，但最終因無法兌現(xiàn)高回報承諾，結(jié)果讓數(shù)百名投資者血本無歸。

產(chǎn)權(quán)商鋪的投資回報率究竟在何種區(qū)間才合理？黃國雄說：誰也無法給出答案，商鋪投資的回報率最終還要靠后期的經(jīng)營管理來獲得，預(yù)期收益有很大的不確定性。他分析說，產(chǎn)權(quán)式商鋪對投資回報的承諾，本身就存在泡沫成分。當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)平均利潤僅為2％，而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪會承諾6％—8％的年回報率，本身就是一種比較虛的做法。這也正是產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)的根本原因。

而所謂的售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來了。此外，先售后租也并非像商家承諾的那樣是絕對的零風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士稱，這種模式除了利于開發(fā)商短時間內(nèi)快速回籠資金外，最大的好處是將企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險層層下放到業(yè)主那里。因為按照協(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，企業(yè)萬一經(jīng)營不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價值也開始大打折扣，但這對于無產(chǎn)權(quán)的管理者來說，卻是損失全無。

引入商業(yè)運營商是關(guān)鍵

業(yè)內(nèi)專家有種普遍的看法，認(rèn)為中國的產(chǎn)權(quán)式商鋪帶有一定的投機(jī)色彩。黃國雄指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者分為投資者、管理經(jīng)營公司和業(yè)主，通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運作具體經(jīng)營。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡快套現(xiàn)，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，盡量將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經(jīng)驗和對行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營，三是靠出租獲取收益，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失整體項目的掌控權(quán)，無法對大局進(jìn)行調(diào)整，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，不能形成規(guī)模效應(yīng)；商鋪還可能因為投資者專業(yè)化程度不高、與區(qū)域內(nèi)消費者的購買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營困難。

與國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪不同，在西方一些國家，產(chǎn)權(quán)商鋪由開發(fā)商開發(fā)以后銷售給中小投資者。但投資者不參與經(jīng)營，而是共同委托給有信譽、有經(jīng)營能力的運營商來運營。投資者購買商鋪，實際上只是獲得了特定期限、特定回報率的回報。

目前，國內(nèi)開始有一些產(chǎn)權(quán)商鋪開發(fā)商自己經(jīng)營管理，在看到了一售了之帶來的慘痛后果后，開發(fā)商在經(jīng)營模式上開始摸索創(chuàng)新。北京的不少產(chǎn)權(quán)商鋪開始通過銀行擔(dān)保、包租、回購等多種模式保障投資回報，并建立專業(yè)運營團(tuán)隊進(jìn)行管理。黃國雄說，開發(fā)商一定要將經(jīng)營管理貫徹項目始終，即便是全部售出，也要長期統(tǒng)一管理，否則就是死胡同。

投資產(chǎn)權(quán)式商鋪如何規(guī)避風(fēng)險

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出產(chǎn)權(quán)式商鋪投資新理念。北京市上德律師事務(wù)所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者，在當(dāng)前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。

駱律師介紹說，產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)，中小投資者要注意識別。一種是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經(jīng)營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現(xiàn)問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，而事實也證明，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。

另一種則是獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經(jīng)營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立商鋪對投資者而言無疑是風(fēng)險最低的。當(dāng)然，投資者在選擇這樣的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項目規(guī)劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進(jìn)行投資時都應(yīng)考慮的。

駱律師還提醒說，產(chǎn)權(quán)商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委托經(jīng)營。投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發(fā)商來經(jīng)營，開發(fā)商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發(fā)商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達(dá)不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質(zhì)疑的。

第二種是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商，然后允許開發(fā)商轉(zhuǎn)租，開發(fā)商會把商鋪轉(zhuǎn)交給經(jīng)營單位。開發(fā)商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發(fā)商會承諾，如果租金達(dá)不到承諾的比例，到時候可以把房子回購。回購是開發(fā)商對自己回報的擔(dān)保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔(dān)保合同，固定回報的做法本身是違法的。

第三種是房子賣給投資者，然后投資者又把房子委托給經(jīng)營單位經(jīng)營，開發(fā)商再給予一個保證。

駱律師認(rèn)為，第二種模式相對還是比較可靠的。房子租給開發(fā)商，開發(fā)商給出一定回報，這是可以的。但是有一個大前提必須確定，產(chǎn)權(quán)商鋪銷售時必須是現(xiàn)房，不允許是期房?，F(xiàn)房的意義是房子不單單是封頂，而要竣工，而且已經(jīng)是驗收合格備案了。