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一、物業(yè)公司能夠起訴業(yè)主委員會嗎

《條例》規(guī)定的業(yè)主委員會的對外職責(zé)為選聘及監(jiān)督物業(yè)公司，配合有關(guān)機關(guān)做好社會治安工作，并規(guī)定其不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。這其實是對業(yè)主委員會民事主體資格的規(guī)定，因為業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，故其行為的效力將及于全體業(yè)主，且業(yè)主委員會每一委員以業(yè)主委員會名義所實施的行為，根據(jù)表見代理的原則，也將由業(yè)主委員會承擔(dān)責(zé)任。所以，為保護全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會如果從事了《條例》禁止的行為，其行為將可以被認(rèn)定為無效。

關(guān)于訴訟主體資格，《條例》未做明確規(guī)定，筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會有權(quán)代表全體業(yè)主進行訴訟，而無需由業(yè)主大會對每個個案單獨授權(quán)。但是，當(dāng)業(yè)主委員會擬作為原告提起訴訟時，應(yīng)先召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論是否起訴。

另外，關(guān)于業(yè)主委員會能否起訴業(yè)主的問題，如上海市的做法是，如果特定業(yè)主違反了業(yè)主公約，損害了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)主委員會可以作為原告，以該特定業(yè)主為被告，提起訴訟。筆者認(rèn)為此規(guī)定較合理，但與此相對應(yīng)的，特定業(yè)主亦應(yīng)有權(quán)起訴業(yè)主委員會。

二、業(yè)主委員會可以起訴的范圍有哪些

業(yè)主委員會可以以自己的名義提起訴訟，那么對提起訴訟案件的范圍有沒有限制？筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會提起訴訟案件的范圍是有一定限制的，具體有以下二個方面的限制：

1、訴訟內(nèi)容限制

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會是否可以以自己的名義提起訴訟沒有作出規(guī)定，《浙江省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會的決定，可以以自己的名義提起訴訟。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會提起訴訟，必須同時滿足二個條件，

（1）屬于在物業(yè)管理活動中發(fā)生的糾紛；

（2）為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要。關(guān)于前一個條件，在實踐中的理解分歧較大，新聞報道有較多的業(yè)主委員會就業(yè)主與開發(fā)商購房合同中開發(fā)商違約糾紛提起訴訟，該類訴訟，大多沒有得到法院的支持。關(guān)于第二個條件，業(yè)主委員會提起訴訟，應(yīng)該基于全體業(yè)主的共同權(quán)益，而不是某部分或某個業(yè)主的利益，例如樓上業(yè)主裝修不當(dāng)，造成樓下業(yè)主漏水、業(yè)主占用樓梯或過道空間造成同一單元其他業(yè)主通行障礙等等，均屬于應(yīng)該個案起訴的案件，不應(yīng)由業(yè)主委員會提起訴訟，設(shè)立業(yè)主委員會以自己名義提起訴訟這項制度的目的之一就是便捷訴訟，節(jié)省司法成本，可以個別提起的訴訟既沒有必要套用這個程序，業(yè)主委員會為個別業(yè)主權(quán)益提起訴訟承擔(dān)的風(fēng)險和成本也加重了其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

2、訴訟對象限制

業(yè)主委員會可以以自己的名義提起訴訟，但可以向哪些人提起訴訟，或者說哪些人損害了業(yè)主的共同利益，業(yè)主委員會可以向其提起訴訟對業(yè)主和非業(yè)主使用人損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人利益的，只規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，沒有規(guī)定可以向其提起訴訟，從這條規(guī)定的內(nèi)容分析，業(yè)主委員會不能向業(yè)主和非業(yè)主使用人提起訴訟，或者說業(yè)主委員會的訴訟對象是業(yè)主、非業(yè)主使用人以外的其他人。

因為業(yè)主委員會不具獨立主體資格，僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表的是全體業(yè)主的利益而不是業(yè)主委員會的利益，既然是全體業(yè)主的代表，當(dāng)然就不能向作為全體中一員的某一個業(yè)主提起訴訟。業(yè)主委員會在訴訟中的非獨立的訴訟代表人地位，確定了它的訴訟對象不包括業(yè)主。

三、業(yè)主可以拒交哪些購房費用

1、水電周轉(zhuǎn)金。業(yè)主同意的，可以繳交，但應(yīng)逐月扣減，否則不得收取。2007年2月1日起執(zhí)行的《廣東省物價局關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知》第七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿，物業(yè)管理企業(yè)可預(yù)收水電費并逐月扣減外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費繳交相關(guān)的費用。

2、煤氣初裝費、管網(wǎng)建設(shè)費。開發(fā)商取該費用。二○○六年十二月二十六日發(fā)布的《廣東省物價局關(guān)于規(guī)范我省管道燃?xì)鈨r格管理的通知》規(guī)定：各地必須停止以管道燃?xì)獬跹b費、增容費、開戶費等名目收取的費用。

3、可視對講系統(tǒng)費。開發(fā)商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第五條規(guī)定：與商品房配套建設(shè)的各項基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設(shè)費用，一律計入開發(fā)建設(shè)成本之中，不得在房價之外另行收取。

4、售樓中介費、權(quán)證綜合費。開發(fā)商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十二條規(guī)定：商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中的中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)由購房者自愿選擇，經(jīng)營者不得強制服務(wù)、強制收費。凡屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行委托的中介服務(wù)，所需費用全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，不得轉(zhuǎn)嫁給購房者。

5、契稅、印花稅等辦證費用。開發(fā)商只有在取得大產(chǎn)證后才能代收。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十一條規(guī)定：由經(jīng)營者經(jīng)辦房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，經(jīng)營者必須在取得該商品房項目房地產(chǎn)權(quán)屬證明書之后，方可向購房者代收相關(guān)費用。

6、預(yù)收三個月物業(yè)管理費。除非業(yè)主同意，否則不得收取。從2004年11月1日起執(zhí)行《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》第十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費按月計收。除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收。