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網甄律師點評：

買方看房后不通過中介成交，此類糾紛的裁決涉及到公平合理和合同信守兩個原則的平衡。

買方簽定“看房確認書”，是其真實的意思表示。是維護中介正當利益的承諾，該承諾應當信守。此外，簽定該確認書也是對中介提供房屋信息和服務的價值的肯定，是維護中介市場良性發(fā)展的手段。

買方簽定該確認書后，又通過其它中介成交的，如果沒有其它特殊情況，本身即可認定存在故意或過失，故意即明知簽定了不得通過其它中介成交的確認書而故意違反，過失即簽定確認書后不夠謹慎，又不慎就同一房屋在其它中介簽署了確認書。不管是哪種情形，買方都沒有嚴格恪守承諾的積極意愿，是對合同信守原則的違背。

買方通過其它中介成交，原中介事實上可能除了陪同看房之外，并未付出其它勞動，房屋成交的主要服務由其它中介提供，如果買方全額支付原中介服務費或更高的違約金，也有失公平合理。

因此，此類糾紛處理時，主要看買房人主觀上是否存在惡意，其過錯程度大小，原中介提供服務的多少，違約金條款是否過于苛刻等。在合同信守和公平合理兩個原則中尋求平衡。具體來講，可以從幾個方面來衡量：其它中介的服務費用是否顯著低于原中介；其它中介接受賣方委托和與買方接洽的時間；其它中介成交價格是否低于原中介。

本案中，其它中介的服務費用顯著低于原中介，并且顯著低于市場行情，買方故意跳單的嫌疑很大，本律師認為，只判決其承擔2000元中介費，似乎有失公允，客觀上放縱了當事人以種種手段逃避中介費，不利于形成健康誠信的中介服務市場。

案例：

房屋中介公司“勞苦功不高”向買房人索要違約金8.3萬判得2000元（2010年7月13日第3版）

來源：人民法院報作者：楊克元

本報訊上海一房屋中介公司在與買房人楊艷簽訂《看房確認書》并帶其兩次看房后，發(fā)現房屋竟然已經成交，故將楊艷告上法庭索要違約金8.3萬元。由于涉案房屋的成交是置業(yè)公司促成，因此，上海市閔行區(qū)人民法院在不支持中介公司訴請的基礎上，近日作出楊艷支付中介公司必要的居間費用2000元的一審判決。

中介公司索違約金8.3萬元

中介公司與楊艷分別于去年7月22日和7月25日簽訂《看房確認書》兩份，約定中介公司擬提供萬科一期房屋一套，面積214平方米，裝修情況為精裝，售價為到手價415萬元，委托期限自2009年7月25日起至購買到為止，傭金為成交總房款的1％。確認書同時約定，楊艷和業(yè)主不得私下進行交易，包括楊艷的配偶、子女，若有任何要求應與中介公司聯系，由中介公司出面商談，違反此義務，楊艷應支付相當于應交傭金金額的違約金。還約定，若楊艷同時委托第三方從事與其相同活動的或自行成交的，應支付相當于應交傭金金額的違約金等。之后，中介公司在帶楊艷實地看房后，發(fā)現買賣之房屋已經變產權人為楊艷，而楊艷又沒有支付傭金的意思。中介公司認為，楊艷和房屋業(yè)主私下成交房屋，違反了《看房確認書》的約定，違背了誠實信用原則，應當承擔向中介公司支付相當于傭金的違約金，故訴諸法院要求判令楊艷支付違約金8.3萬元。訴訟中，中介公司自愿將違約金金額降低至4.15萬元。

辯稱成交非中介公司“功勞”

楊艷不同意訴訟請求。稱雖與中介公司簽訂了《看房確認書》，但自己的愛人已先于自己在閔行的一置業(yè)公司查勘過系爭房屋。因之前自己曾委托置業(yè)公司出售過其他房屋，且經置業(yè)公司的居間，商定了交易價格。后又通過置業(yè)公司居間介紹，簽訂了房屋居間合同以及房屋買賣合同。因與置業(yè)公司存在另外的委托居間關系，故雙方對傭金進行了協(xié)商，由楊艷夫妻支付置業(yè)公司傭金1萬元。又因中介公司說要統(tǒng)計看房情況，故楊艷在不知情的情況下簽了《看房確認書》。

依法應支付必要的中介費用

經查明，2009年7月20日，楊艷的丈夫與置業(yè)公司簽訂《看房確認書》，由置業(yè)公司帶看了涉案房屋及其他房屋。8月2日，楊艷與房屋業(yè)主經置業(yè)公司居間介紹簽訂了《房地產買賣居間協(xié)議》。9月29日，楊艷夫妻與房主簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定買賣雙方經置業(yè)公司居間介紹，向房主購買系爭房屋，房屋轉讓價300萬元，雙方于2009年11月20日前辦理房屋過戶手續(xù)。去年12月9日，楊艷夫妻取得了系爭房屋的上海市房地產權證。并向置業(yè)公司支付了傭金1萬元。

■法官說法■

本案中，中介公司僅帶楊艷實地看房兩次，并未進行其他居間活動，也未就房屋總價促成買賣雙方達成一致意見。相反，楊艷夫妻不僅在置業(yè)公司的介紹下對系爭房屋進行了實地查勘，且經過置業(yè)公司的居間，買賣雙方對房屋總價進行了協(xié)商，繼而買賣雙方簽訂了居間協(xié)議及房屋買賣合同，還支付了相應的傭金。由于楊艷通過其他中介公司完成了購買系爭房屋事宜，而中介公司并未促成買賣合同成立，無權收取傭金或相當于傭金的違約金。綜上，對中介公司的訴請不予支持。但其可根據法律規(guī)定要求楊艷支付必要的居間費用。

一、房產中介貸款手續(xù)費一般是多少

1、所謂的房屋中介費就是房屋中介公司進行房產交易時支付給中介方的服務費用，這個服務費是出售方和購買方都需要向一方中介方支付的。一般來說，中介費是房屋成交價格的1％至2％。但是中介服務費在目前也并沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定，一般都是按照業(yè)內的習慣來收取的。那么我們來看看它的一般收費標準。2、房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標準。房屋租賃代理收費，尤論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0．5％—2．5％計收。實行代理，收費標準由委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但高不超過成交價格的3％。3、房產中介費還包括房產咨詢費。房產咨詢分為口頭咨詢費和書面質詢費兩種。口頭咨詢費，按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業(yè)技術等級由雙方協(xié)商議定收費標準。書面咨詢費，按照咨詢報告的技術難度，工作繁簡結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份收費300—1000元；技術難度大，情況復雜、耗用人力和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但不超過咨詢標的額的0．5％。