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財政部頒發(fā)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(下稱“新制度”)，并規(guī)定自2014年1月1日起，在除金融保險業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。該制度對我國企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的“成本核算對象”、“成本核算項目和范圍”、“成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容，進(jìn)行了系統(tǒng)的明確與規(guī)范。對所有企業(yè)建立健全產(chǎn)品成本核算制度，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息真實、完整等具有重大意義。

新制度中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容與《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》(下稱“原制度”)中的相關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細(xì)項目”的具體核算內(nèi)容發(fā)生了4個方面的變化。

引入作業(yè)成本法

新制度的最大亮點是，引入了新的成本管理方法———“作業(yè)成本法”。體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算來看，主要是將原制度在“期間費用”開支的部分費用計入了“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實、完整。

主要項目有，將原制度在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發(fā)成本———前期工程費”。比如安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、招投標(biāo)管理費以及臨時圍墻、圍欄、圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用等。

將原制度規(guī)定在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發(fā)成本———開發(fā)間接費”。比如：預(yù)結(jié)算編制與審核費、質(zhì)監(jiān)費、安全監(jiān)督費、工程保險費、廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用、前期物業(yè)管理費等。

將原制度規(guī)定在“銷售費用”開支的項目，計入了“開發(fā)成本———基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”。比如，開發(fā)項目內(nèi)的各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設(shè)施費用。

新增借款費用項目

無論是原制度還是國家的企業(yè)所得稅、土地增值稅稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項目均為6個，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

而《新成本制度》在房地產(chǎn)企業(yè)原有的6個成本項目基礎(chǔ)上，新增了第7個成本項目———“借款費用”，并明確規(guī)定其用來核算符合資本化條件的借款費用。也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產(chǎn)權(quán)證》期間，因房地產(chǎn)開發(fā)項目借款而發(fā)生的費用，需要進(jìn)行資本化處理，計入“開發(fā)成本———借款費用”核算。

這一變化，解決了房地產(chǎn)企業(yè)核算“借款費用”計入哪個成本項目的難題，對企業(yè)來講是一大福音。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號———借款費用》，并結(jié)合《新成本制度》要求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)核算“開發(fā)成本———借款費用”應(yīng)該設(shè)置以下明細(xì)項目核算：利息支出，指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出、非金融機(jī)構(gòu)的利息支出;匯兌損益，指房地產(chǎn)企業(yè)借入外幣資金因匯率變動對外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產(chǎn)生的差額;金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，因借款而支付給金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費，如融資顧問費、貸款手續(xù)費、理財費用、貸款傭金等;中介機(jī)構(gòu)費用，因借款而必須發(fā)生的支付給中介機(jī)構(gòu)的費用，如支付的土地評估費、在建工程評估費、法律顧問費、財務(wù)報告審計費、擔(dān)保費等;其他，指因借款而支付的其他借款費用，如土地抵押登記費、在建工程抵押登記費、租賃登記費等。

細(xì)化和明確前期工程費

新制度把“前期工程費”明確分為勘察設(shè)計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費四大類，并將這四大類進(jìn)行了細(xì)化。

勘察設(shè)計費，包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費。其中，勘測丈量費包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復(fù)線費，定線費，施工放線費，建筑面積丈量費等。

而規(guī)劃設(shè)計費則包括規(guī)劃設(shè)計費以及其他項目。

規(guī)劃設(shè)計費，包括方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他項目則包括可行性研究費、咨詢論證費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。

報批報建增容費，包括報批報建費和項目整體性批報建費。

報批報建費，包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金或墻改專項基金、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項目整體性批報建費，包括項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費以及水、電、煤氣增容費等。

“三通一平”費，包括臨時道路、臨時用水用電、場地平整的設(shè)計費、建造費等。臨時道路，包括接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。臨時用電，包括接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水，包括接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。場地平整，包括基礎(chǔ)開挖前場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

臨時設(shè)施費，包括開發(fā)項目現(xiàn)場的臨時圍墻、臨時圍板、臨時辦公室、臨時場地的設(shè)計費、建造裝飾費等。臨時圍墻，包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用;臨時辦公室，包括租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費，含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等;臨時圍板，包括圍板設(shè)計、建造、裝飾費用。

從上述可以看出，《新成本制度》關(guān)于“前期工程費”成本項目的具體規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)正確核算成本意義重大。

擴(kuò)展開發(fā)間接費的核算內(nèi)容

新制度對“開發(fā)間接費”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新定義與分類，同時參照相關(guān)規(guī)定，對其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。與原制度相比，有3個方面的變化：

首先，重新定義了“開發(fā)間接費”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費”，是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。

其次，將“開發(fā)間接費”進(jìn)行了重新分類。

將“開發(fā)間接費”分為工程管理費、營銷設(shè)施建造費、物業(yè)管理完善費等三大部分，并對每一部分內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。

最后，對“開發(fā)間接費”的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。

新制度對“開發(fā)間接費”的具體核算內(nèi)容，充分考慮了相關(guān)規(guī)定，同時也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴(kuò)展與突破。

具體核算內(nèi)容，包括工程管理費，即為直接組織和管理所開發(fā)工程項目而發(fā)生的職工薪酬、行政費用、工程監(jiān)理費、工程保險費等;營銷設(shè)施建造費，包括廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用等;物業(yè)管理完善費，主要包括按照規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的房屋維修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的前期物業(yè)管理費用。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照新制度的新要求，結(jié)合企業(yè)的實際情況，制定企業(yè)自身的《企業(yè)開發(fā)成本核算辦法》，規(guī)定成本核算對象、成本核算項目與范圍、成本的歸集與分配結(jié)轉(zhuǎn)、職能部門成本管理責(zé)任制等內(nèi)容，并嚴(yán)格執(zhí)行，進(jìn)一步完善，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實性與完整性。