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房地產(chǎn)企業(yè)融資特點：

（一）房企融資資金量大

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點就是融資的資金量大。

國家統(tǒng)計局月度數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計150709．76億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資28439．73億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18．87％?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例通知》（國發(fā)〔2009〕27號）規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金最低比例要求為20％—30％，最高70％—80％否資金可以來自于各種途徑的融資。

事實上也的確如此，“國家統(tǒng)計局月度形勢報告顯示，1－8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34．2％。其中，……企業(yè)自籌資金11045億元……”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金占資金來源的32．79％，其余67％以上的資金約為人民幣22644億元來自于融資，可見房地產(chǎn)融資資金量之大。

（二）市場是房企融資的關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險與房地產(chǎn)市場狀況有密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險高，源自于房地產(chǎn)企業(yè)本身的高風(fēng)險性，一旦接受融資的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔(dān)保，而不動產(chǎn)具有很大的升值空間，因此，只要不動產(chǎn)價格在短期內(nèi)沒有大幅度下跌，該筆融資的風(fēng)險就是可以避免的。

也就是說，評價房企融資的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)主要考慮兩方面的因素，一是房地產(chǎn)企業(yè)本身的綜合經(jīng)營能力；二是房地產(chǎn)行業(yè)市場的現(xiàn)狀及前景。我們認(rèn)為后者是更為關(guān)鍵的因素。

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式主要有兩種，最常見的是以不動產(chǎn)銷售收入作為投資回報的銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，還有一種是以租賃、自用等經(jīng)營收益作為投資回報的持有型房地產(chǎn)企業(yè)。相對于房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營、管理能力等來說，房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績都具有更為決定性的影響。這是房地產(chǎn)行業(yè)本身的一大特征，而這個特征在中國尤為突出。

這是因為，中國房地產(chǎn)企業(yè)以銷售型經(jīng)營模式占絕大多數(shù)，市場發(fā)揮了更大的影響力。

對于銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，可以說房地產(chǎn)市場狀況的好與壞，幾乎決定著所有房企的經(jīng)營業(yè)績的好壞。以中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科房地產(chǎn)為例，其2007年銷售額合計523．6億元，2008年受金融危機(jī)的影響，銷售額不升反降至478．7億［4］，縮水近45億元，可見，市場因素對于房企經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵作用。

從房地產(chǎn)融資來看，事實也能證明，在房地產(chǎn)市場和前景良好的狀況下，即使是綜合經(jīng)營能力不很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得融資也是比較容易的；與此相對應(yīng)，在房地產(chǎn)市場不好的時候，即使是萬科集團(tuán)、綠城集團(tuán)等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲備土地、開工計劃，甚至面臨停工。

這其實是很容易理解的，以銀行信貸為例，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款，往往以土地使用權(quán)、房屋或者在建工程等作為抵押，在房地產(chǎn)行業(yè)市場和前景良好的狀況下，這些不動產(chǎn)必然容易實現(xiàn)銷售目標(biāo)且不斷增值，即使是綜合經(jīng)營能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其資信能力評級也可能較高，比較容易獲得銀行貸款；相反，在房地產(chǎn)行業(yè)市場不好的時候，必然容易造成滯銷，且擔(dān)保物的價值處于貶值的狀態(tài)，當(dāng)然不易獲得貸款，至少貸款額度會相對降低。

（三）房企融資受政策影響深遠(yuǎn)

2008年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)一派蕭條景象，房價一路下滑，各地紛紛出臺各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（成辦發(fā)〔2008〕50號）；2008年7月20日，長沙市《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（長政發(fā)［2008］26號）；2008年08月5日，福州市《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（試行）》（榕政綜〔2008〕144號）；2008年11月21日，北京市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（京建辦［2008］730號），等等［5］；中央也出臺了相關(guān)救市政策，多次下調(diào)商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率，并且國務(wù)院辦公廳于2008年12月20日頒布實施《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）。

上述政策于2009年初初見成效，房地產(chǎn)市場先是“小陽春”，進(jìn)而迅速升溫而一派欣欣向榮。2009年1月至3月，北京商品房銷售面積315．27萬平方米，增速為81．1％；銷售額363．30億元，增速為82．2％；且從4月份開始直至10月份，北京商品房銷售面積和銷售額一直處于100％以上的增長速度，截至10月份累計銷售面積1757．59萬平方米，銷售額2323．58億元。從全國來看，2008年全年，全國商品房銷售面積62088．94萬平方米，銷售額24071．41億元；2009年1月－10月，全國商品房銷售面積就已達(dá)到66368．73萬平方米，銷售額31529．12億元，已經(jīng)超過2008年全年總銷售額。

由此可見，國家在房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)，也間接地影響著對房地產(chǎn)融資。

政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要通過兩個方面來實現(xiàn)，一是行政審批；二就是房企融資。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立公司、取得土地、辦理規(guī)劃手續(xù)、設(shè)計、施工、銷售、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明等，需要經(jīng)過政府各個部門的重重審批，缺一不可。

行政審批政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最直接的，但卻不是最有效的，最有效的應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進(jìn)一步實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)。

無論是房地產(chǎn)融資政策作為手段的直接調(diào)控，還是房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響，房地產(chǎn)融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點。

由以上信息可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)融資特點是受到政策的影響，由于投資房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險是十分高的，故而政府根據(jù)目前房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，制定了相關(guān)政策規(guī)定。投資者在選擇投資對象之前，處理需要了解企業(yè)的信用情況外，還需要了解政策規(guī)定，以保證自己的投資權(quán)益不受侵害。