土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。一是土地利用范圍的擴大，一是土地利用深度的開發(fā)。由此定義土地開發(fā)是通過各種手段挖掘土地的固有潛力提高土地的利用率擴大土地利用空間與利用深度，充分發(fā)揮土地在生產(chǎn)和生活中的作用的過程。土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。（1）土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。（2）土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。各項費用企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進...

閱讀全文>>

1、前期的準備前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。2、建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。3、銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。土地使用年限問題1、養(yǎng)殖業(yè)一般屬于工業(yè)用地，正常來說他們大片的土地為出讓用地，也有很大一部分為向國家租賃的，出讓工業(yè)用地50年，租賃土地一般為30年；工業(yè)出讓土地到期前一年向有關(guān)部門申請續(xù)約繼續(xù)使用，補繳相應(yīng)的土地出讓金。2、集體用地只能在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。3、住宅用地法定最高使用年限70年，使用年限到期后目前規(guī)定自動續(xù)期不用繳費。4、到偏遠山區(qū)，或者經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，這最好與你們當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)部門進行溝通，看看能不能得到政策上的扶持。工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓稅費有哪些（一）營業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營...

閱讀全文>>

一、前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，或轉(zhuǎn)讓等。這一階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和國有土地使用權(quán)。我們所說的五證都是在這個階段獲得的。而且因為開發(fā)商支付的時間不同，所以得到的時間也不同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，獲得土地是最重要的。二、施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。這個階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個階段，為了更快地收回成本，提取資金，實現(xiàn)利潤，開發(fā)商通常在建筑階段通過項目預(yù)售來銷售物業(yè)。三、銷售階段是開發(fā)商出售商品房、回收資金實現(xiàn)盈利的階段。項目銷售的成敗決定了開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預(yù)售通常稱為期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)項目完成前銷售，現(xiàn)房銷售是指開發(fā)商在取得或合格文件后銷售。因為預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用這種銷售方式。房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)流程設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序：（1）應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合上述條件的，不予登記。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案...

閱讀全文>>

1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為三通一平和七通一平。三通一平指：通水、通路、通電、平整地面。七通一平指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。2、公共事業(yè)建設(shè)配套費用。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。3、小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。一、土地二級開發(fā)流程（一）項目決策階段。房地產(chǎn)項目可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。1、投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2、初步可行性研究，亦稱預(yù)可行性研究。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究...

閱讀全文>>

一、土地開發(fā)補償款是什么拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。二、土地開發(fā)補償款有哪些(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。三、土地開發(fā)補償款的計算標準1、房屋拆遷補償計算標準(1)、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格2、房屋...

閱讀全文>>

一、土地開發(fā)的類型有哪些？土地開發(fā)的類型如下：1.宜農(nóng)荒地的開發(fā)2.閑散地開發(fā)3.農(nóng)業(yè)低利用率土地開發(fā)4.沿海灘涂開發(fā)5.城市新區(qū)的開發(fā)6.城市土地的再開發(fā)土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。二、土地開發(fā)的成本構(gòu)成1.征地拆遷補償費及有關(guān)稅費2.收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用3.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用4.招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用5.貸款利息6.土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用;不可預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其他支出。三、進行土地開發(fā)需要遵循什么原則1.符合土地利用總體規(guī)劃的原則2.因地制宜原則3.可持續(xù)發(fā)展原則4.統(tǒng)籌兼顧協(xié)調(diào)發(fā)展原則(1)以提高效益為中心，速度與效益相結(jié)合(2)局部...

閱讀全文>>