如何理解房屋出賣人的權(quán)利與瑕疵擔(dān)保義務(wù)
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房屋出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出賣人應(yīng)擔(dān)保其交付的房屋在房屋的權(quán)利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括以下方面：第一，出賣人保證房屋上的權(quán)利不存在瑕疵。首先，出賣人負(fù)有保證出賣的房屋是合法的、國(guó)家承認(rèn)和保護(hù)的房屋;其次，出賣人應(yīng)當(dāng)保證對(duì)該房屋，其他任何第三人不能主張權(quán)利，如果交付的房屋以及該房屋占用范圍的土地上存在著約定擔(dān)保物權(quán)或法定擔(dān)保物權(quán)、該房屋權(quán)屬狀態(tài)存在有爭(zhēng)議的事項(xiàng)以及任何第三人向該房屋可以主張權(quán)利的相關(guān)情況均可以視為房屋的權(quán)利有瑕疵。第二，出賣人未盡告知義務(wù)需承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)誠(chéng)信原則，出賣人應(yīng)當(dāng)將與其交付的房屋上的權(quán)利有關(guān)的事項(xiàng)告知買受人。出賣人未盡告知義務(wù)造成買受人的損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的房屋享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就房屋主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣人提供擔(dān)保的除外。
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出賣人違反標(biāo)的物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，導(dǎo)致標(biāo)的物被第三人追索時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，買受人有權(quán)要求解除合同、要求出賣人返還價(jià)款并賠償損失。
買受人可以行使抗辯權(quán)保證其免受不應(yīng)有的損害。買受人的抗辯權(quán)以其有確切的證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利為前提，抗辯權(quán)的效力僅為中止支付相應(yīng)的價(jià)款，也就是說(shuō)暫停履行或延期履行自己的合同義務(wù)，而不是解除或消滅買賣合同關(guān)系，一旦出賣人提供了相應(yīng)的擔(dān)保，則抗辯權(quán)歸于消滅，買受人應(yīng)依合同約定支付相應(yīng)價(jià)款。
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瑕疵擔(dān)保義務(wù)這是擔(dān)保責(zé)任中的一種，是指依法律規(guī)定，在交易活動(dòng)中當(dāng)事人一方移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)或權(quán)利給另一方時(shí)，應(yīng)擔(dān)保該財(cái)產(chǎn)或權(quán)利無(wú)瑕疵，若移轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利有瑕疵，則應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。傳統(tǒng)的瑕疵擔(dān)保理論包括權(quán)利瑕疵和物之瑕疵，二者構(gòu)成了完整的瑕疵擔(dān)保責(zé)任
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