買賣合同違約金的計(jì)算是根據(jù)合同約定的方式進(jìn)行計(jì)算的，如果計(jì)算出的違約金過高的，違約方可以請(qǐng)求適當(dāng)減少。如果合同中沒有約定違約金計(jì)算方法的，則直接按照約定的違約金數(shù)額執(zhí)行，約定的數(shù)額過高的同樣可以請(qǐng)求減少。

在司法實(shí)踐中，房屋買賣違約的情形有很多，違約情形不同，損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不一樣，主要是以下幾種： （一）以合同無效或者被撤銷解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 （二）導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同返還已付購房款及利息賠償費(fèi)制，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過一付購房款已倍的賠償責(zé)任。商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知，買受人又將該房屋抵押給第三人，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 （三）房屋面積不符的，面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人請(qǐng)求解除合同返還已付。購房款及利息的應(yīng)予支持，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的面積，誤差比在3%以內(nèi)，含3%部分的房?jī)r(jià)款，由買受人按照約定的價(jià)格不足面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，哦所有權(quán)歸買受人，房屋實(shí)際面積小于合同，約定面積的面積誤差比在3%以內(nèi)，含3%部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣人返還，買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款也由出賣人雙倍返還買受人! （四）沒有約定違約金條款的商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定，逾期付款的按照費(fèi)未付，購房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的，同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。