物業(yè)公司惡意拖欠物業(yè)費(fèi)不賠償?shù)脑蚴鞘裁?/h1>

2023-01-16 20:28

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;拖欠物業(yè)管理費(fèi)法律關(guān)系問(wèn)題在業(yè)主購(gòu)房及居住過(guò)程中，出現(xiàn)的主要當(dāng)事人有：業(yè)主(購(gòu)房人)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司，存在的法律關(guān)系有：物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的前期選聘及物業(yè)交接管理關(guān)系、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)與房屋維修法律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理法律關(guān)系及業(yè)主之間因相鄰產(chǎn)生的相鄰法律關(guān)系及因侵權(quán)等產(chǎn)生的其他法律關(guān)系。雖然在同一主體身上可能產(chǎn)生多個(gè)法律關(guān)系，如業(yè)主也是購(gòu)房人，與物業(yè)公司產(chǎn)生物業(yè)管理法律關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，與其他業(yè)主產(chǎn)生相鄰關(guān)系，但需明確的是這些法律關(guān)系之間是彼此獨(dú)立的，因此，主體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)是不能混淆的。但在物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)踐中，卻經(jīng)常出現(xiàn)主體混淆，歸責(zé)錯(cuò)誤的現(xiàn)象：業(yè)主極易將物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商混為一體，或?qū)⑵渌麡I(yè)主對(duì)自己的侵權(quán)理解為是物業(yè)公司的管理不善;而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司也出現(xiàn)越權(quán)管理，責(zé)任區(qū)分不清的情況。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)事人對(duì)下面兩大法律關(guān)系沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)，將非物業(yè)公司的權(quán)威歸責(zé)于物業(yè)公司身上。物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以前，存在開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的情況，但由于開(kāi)發(fā)商作為建筑單位，專(zhuān)業(yè)技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)需由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行，根據(jù)該條例頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)定，將物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三等級(jí)，物業(yè)公司需根據(jù)自身的資質(zhì)實(shí)施對(duì)不同類(lèi)型小區(qū)的物業(yè)管理。因此，目前除部分以前開(kāi)發(fā)的小區(qū)還存在由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理的情況外，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理，是由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行的。在前一種情況下，小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)作為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)，與開(kāi)發(fā)商是從屬關(guān)系，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，對(duì)外的所有活動(dòng)均需以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行。但在后一種情況下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分別是兩個(gè)獨(dú)立的法人，在小區(qū)的管理活動(dòng)中，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)自己的行為獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。但由于在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司之前，小區(qū)的物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司進(jìn)行管理的，在這種情況下，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)交由自己成立的物業(yè)公司管理時(shí)，下列現(xiàn)象就極易出現(xiàn)：業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上，以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由拒絕繳納費(fèi)用;而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司也錯(cuò)誤理解了自己的權(quán)利義務(wù)：物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)提出不交物業(yè)費(fèi)不給房屋鑰匙;開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退還給業(yè)主的購(gòu)房款充抵物業(yè)費(fèi)。這些情況的出現(xiàn)，都是沒(méi)有弄清法律關(guān)系，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋負(fù)質(zhì)量保證責(zé)任，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將維修工作委托給物業(yè)公司的情況下，業(yè)主只能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能向物業(yè)公司提出主張，而物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商也應(yīng)正確認(rèn)識(shí)自己的權(quán)責(zé)：收繳物業(yè)費(fèi)只能由物業(yè)公司進(jìn)行，而房屋交付則是開(kāi)發(fā)商基于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

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