如何確定開發(fā)商違約時的違約金數(shù)額如何計算
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首先應(yīng)該明確開發(fā)商違約時違約金的計算方式，需分為以下兩種情況： （1）依據(jù)商品房買賣合同的約定計算違約金 開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法有約定的，一般以這個約定進行計算。但如果約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30％的違約金。 舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的實際損失確定違約金的數(shù)額。 （2）依據(jù)法律的直接規(guī)定計算違約金 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 1、逾期交房的違約金計算標(biāo)準(zhǔn) 按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者具備資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。 2、逾期付款的違約金計算標(biāo)準(zhǔn) 按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計算標(biāo)準(zhǔn) 按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 上述三種計算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即下限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130％。
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在合同中約定違約金一般不得超過損失的30%。 如果約定的違約金低于給對人造成的損失的，還應(yīng)進行賠償，補足違約金不足的部分；如果違約金的數(shù)額過分高于因違約給對方造成的損失的，可予以適當(dāng)減少。
對于違約金數(shù)額當(dāng)事人可以直接在合同中約定，一方違反合同時向另一方支付一定數(shù)額的違約金。當(dāng)事人沒有約定或約定不明時，雙方不能達成補充協(xié)議、按合同的相關(guān)條款及交易習(xí)慣亦無法確定時，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。
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開發(fā)商違約金如何計算開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。 但如約定的違約金過高或過低于違約所造成的實際損失的，可以請求法院增加或降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。
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違約金數(shù)額如何確定？違約金數(shù)額一般按照合同約定確定，合同沒有約定或約定不明確的可以按照實際損失額進行賠付，造成的損害較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不得超過實際損失的30%。
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如何確定違約金數(shù)額違約金的數(shù)額應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定，但不可以超過實際損失的百分之三十。如果超過的，屬于違約金的數(shù)額過高，當(dāng)事人可以實際造成的損失為限請求法院或仲裁機構(gòu)減少。
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