對賣方來說，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔違約責任。所以，賣方在出賣有貸款的房屋時，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣流程辦理相關房屋買賣。 1、轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進行咨詢。 貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程： （1）買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》; （2）買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》; （3）買方交納房子的首付款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準); （4）賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號); （5）買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審); （6）賣方向買方實際交付房屋; （7）銀行復審通過后放款，向賣方的銀行劃款; （8）賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行; （9）買方的貸款銀行將首付款付給賣方。 2、用買方的首付款繳清剩余貸款 二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。 通常情況下，買方會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。

首先要補辦房產(chǎn)證，該房屋才可以進入交易流程。流程如下：1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;3、買方支付首付款;4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款，并出具確認函;5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款，并提交相關資料;6、賣方向買方實際交付房屋;7、銀行復審通過后放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款;8、賣方收到款項后，與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，并將房屋抵押給買方的貸款銀行;9、買方的貸款銀行將首付款支付給賣方。