商品房不能購買的情形： 一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。 二、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 三、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 四、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。 五、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。 六、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為補償安置房屋的事實。 在具備下列條件下購房人可以向開發(fā)商主張退房： (1)開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下預售房屋。 (2)開發(fā)商沒有按期交付房屋。 (3)開發(fā)商較大幅度變更設計規(guī)劃、房屋結構、戶型、空間尺寸和房屋朝向。 (4)無法辦理貸款。 (5)在合同約定的期限內，拿不到產權證。 (6)房屋面積誤差超過3%。 (7)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。 (8)房屋質量不合格導致嚴重影響使用。 (9)開發(fā)商將房子抵押。 (10)購房者的住房貸款銀行沒有批準，購房者和開發(fā)商對付款方式又不能協(xié)商一致，購房者可以要求退房。

交房時開發(fā)商沒有房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明等證件，可以拒絕收房。 根據《建設工程質量管理條例》第十六條第一款的規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。 《城市房地產開發(fā)管理條例》第三十條第一款、第二款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。 住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。