目前我國房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，模式也相對簡單，主要有三種：1、投資理財產(chǎn)品型；2、營銷推廣型；3、合作建房型。一、投資理財產(chǎn)品型：找好項目是關(guān)鍵典型代表：的房寶寶、平安好房的海外眾籌。 1、海外眾籌在互聯(lián)網(wǎng)時代，得屌絲者得天下。今年以來，國內(nèi)的樓市疲態(tài)初現(xiàn)，很多土豪跑到海外去炒房。屌絲們也很想分一杯羹，平安好房的海外眾籌的項目正好滿足了這一需求。平安好房網(wǎng)用戶最低眾籌額為100美元，每名用戶最多可認(rèn)購10份，即1000美元。一旦眾籌項目成立并運(yùn)營，參與人就可以按季度領(lǐng)取預(yù)計年化收益4%至5%的“房租”收益。在項目持有2到3年后，通過出售房產(chǎn)獲取增值收益。與此同時，平安好房也已經(jīng)開始在國內(nèi)發(fā)起房產(chǎn)眾籌項目，與萬科、綠地、世茂等開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)眾籌合作。點(diǎn)評：海外眾籌的項目的“房租”收益率跟余額寶差不多，相比國內(nèi)的類似項目的收益還是比較低的，如果項目選的不好，最后賣的價格不高，投資者會覺得虧大了。 2、房寶寶在6月17日，旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項目發(fā)起第一期別墅眾籌，眾籌1491萬元的需求，短短2小時便被443位人士完成。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價格售出，實現(xiàn)年化收益40%。如此短時間內(nèi)取得這么高的收益，主要得益于當(dāng)時拿房的價格低。中信御園銷售價格在元/平方米，房寶寶拿到的價格只有21000元/平方米，相當(dāng)于市場價的7折。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)眾籌的最低投資額只有1000元，最長持有期為3年。如果3年后，還沒有賣出去，或者房價跌了，參與眾籌者可以投票表決，是繼續(xù)持有，還是虧本賣出，超過50%的人同意賣就可以賣掉。目前，的房產(chǎn)眾籌項目目前已經(jīng)發(fā)展了多期，其中已經(jīng)實現(xiàn)回購的眾籌房產(chǎn)年化收益率為17%，還是相當(dāng)不錯的。不過，預(yù)期收益和風(fēng)險一直都是成正比的，的房產(chǎn)眾籌項目不承諾保本、保息，所有投資風(fēng)險都要由參與眾籌者自己承擔(dān)。點(diǎn)評：既然是理財，肯定都是沖著賺錢去的，這需要眾籌的組織方有足夠的平衡能力。對于開發(fā)商來說，更多的肯定是希望盡快賣掉房子，同時對外宣傳自己的品牌。而對于參與者來說，則是得到盡可能高的收益率。因此，眾籌的組織方需要本著對參與眾籌的人負(fù)責(zé)，選擇好的項目合作，實現(xiàn)合理的收益，同時平衡開發(fā)商一方的訴求。二、營銷推廣型：能否持久是個問題典型代表：搜房的天下貸、京東的湊份子錢。 1、天下貸 150分鐘、到場158組購房者、銷售金額近億元！在搜房網(wǎng)“頂級合作伙伴計劃”中，萬科海上傳奇的2014年首場夜閃購交出了一份完美的答卷。如此亮眼的成績來自于一款針對搜房網(wǎng)會員的專屬金融產(chǎn)品“天下貸”的支撐?！疤煜沦J”是搜房金融面向購買萬科海上傳奇的搜房網(wǎng)電商會員推出的一項專屬金融服務(wù)，提供最高90萬元的消費(fèi)貸款，具有無抵押、超低利率、期限靈活、額度自由、用途廣泛等特點(diǎn)，最長可享受24個月無抵押貸款。綜合來看，在優(yōu)惠方面，“天下貸”給了購房者提供給了更大的空間，限時1%額外優(yōu)惠、最高再享6萬元獨(dú)家優(yōu)惠，疊加式優(yōu)惠足以促使購房者出手，而專門針對萬科海上傳奇的定制化金融服務(wù)，很好的滿足了置換型購房者的需求。門檻低和性價比高兩大特征很好的解決了客戶短期資金周轉(zhuǎn)的問題。點(diǎn)評：該款產(chǎn)品在去年的雙十一電商狂歡日就已上線，上線首日即引發(fā)新華網(wǎng)人民網(wǎng)等超過百家主流媒體爭相報道。可見，眾籌不僅僅是給購房者實惠，媒體鋪天蓋地的報道是極好的免費(fèi)廣告，也是給開發(fā)商自己的大實惠。 2、湊份子錢 11月14日，遠(yuǎn)洋和京東“湊份子付首付”活動第二季正式上線。據(jù)介紹，整個活動將從11月14日持續(xù)到11月29日，并被分為兩檔，一檔是11元籌9大城市房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9大城市，最高一套可幫客戶節(jié)省47.7萬。另一檔是5000元籌12大城市的折扣房資格。從14日開始，每天將重磅推出兩個城市的眾籌項目，北京、天津率先啟動，其余城市上海、大連、杭州、中山、武漢、秦皇島及撫順等，將根據(jù)用戶點(diǎn)贊數(shù)來確定啟動順序。此前，11月11日，24小時，18萬人參與，總金額超過1200萬元，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的房產(chǎn)1.1折眾籌項目刷新了京東金融旗下的眾籌歷史數(shù)據(jù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：這次活動的銷售目標(biāo)是30億元。正是由于11·11眾籌活動吸引了極大的社會關(guān)注度，客戶對項目購買興趣大增，才決定立即啟動眾籌第二波。這次遠(yuǎn)洋全國多個城市在售住宅項目也將積極聯(lián)動，形成遠(yuǎn)洋全國19城同感恩共回饋的火熱氛圍。如果算上，這一次傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)用互聯(lián)網(wǎng)思維的營銷的創(chuàng)新之舉所帶來的品牌傳播效果，這次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的收益可算上收的缽滿盆也滿。點(diǎn)評：巨額的優(yōu)惠，有助于開發(fā)商快速去滑，但這樣的優(yōu)惠幅度能夠持久是個問題。如果將品牌傳播效果計算在內(nèi)，開發(fā)商固然是既賣了房子，賺了銀子，又贏得了名聲。未來，互聯(lián)網(wǎng)平臺有可能承擔(dān)起虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上來，對開發(fā)商來說，這節(jié)約了營銷成本，對消費(fèi)者來說則能夠獲得更多的讓利與實惠。但這樣的活動能夠成為常態(tài)嗎？開發(fā)商能夠?qū)⒆约核械姆孔佣歼@么賣嗎？三、合作建房型：前景大但難度也大典型代表：眾籌網(wǎng)的樂居眾籌。投資理財型的房地產(chǎn)眾籌讓屌絲可以享受土豪的投資收益盛宴，營銷型房地產(chǎn)眾籌讓開發(fā)商可以更大力度地讓利給購房者，但這里面始終還是有許多中間環(huán)節(jié)成本的。能不能直接自己眾籌資金建房，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)成本、營銷推廣費(fèi)用、開發(fā)利潤等都能被減去？對于普通的剛需購房者來說，這來得更為實際。 10月10日，南京一家地產(chǎn)公司推出國內(nèi)首家眾籌建房投資平臺——“樂居眾籌”，瞄準(zhǔn)的就是這種模式，目標(biāo)是讓更多人以成本價置業(yè)，擠出房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的利潤?！皹肪颖娀I”目前計劃的置業(yè)模式是，先尋找購房群體，然后根據(jù)客戶的購房居住需求拿地，并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付使用，整個建造過程公開透明。對于參與者最擔(dān)憂的資金安全問題，“樂居眾籌”通過第三方銀行監(jiān)管資金解決，封閉運(yùn)作，專款專用，確保資金安全；同時，“樂居眾籌”引入審計所、律師事務(wù)所全程監(jiān)督審計，建房信息定期公示，并且組織用戶成立眾籌建房代表委員會，定期對項目進(jìn)行考察，了解項目建設(shè)進(jìn)展。點(diǎn)評：這種模式對于陷入危機(jī)中的中小房企是一個大利好，平臺通過互聯(lián)網(wǎng)手段，將購房者匯聚起來，籌集資金聘請中小開發(fā)商建房子，將傳統(tǒng)的開發(fā)商建房子、購買者買房子的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空咂刚堥_發(fā)商建房子的雇傭關(guān)系，達(dá)到了節(jié)約中間利潤成本的目的。對購房者來說，意味著可以以更低廉的價格買到房子；開發(fā)商來說，則解決了開發(fā)商的資金及客戶問題。缺點(diǎn)是眾籌建房組織者能否拿到地以及能以什么價格拿到地，都存在不確定性。中小房企與成熟的品牌房企相比存在有劣勢，拿地的能力可能存在很大不足。此外，組織者的專業(yè)能力、成本把控能力、資金實力等問題都需要謹(jǐn)慎考慮，如果組織者投入過低，高度依賴眾人投資，組織者的風(fēng)險控制意識難以保證，風(fēng)險最終就會都轉(zhuǎn)嫁給了參與者者。此前南京也出現(xiàn)過類是的個人集資建房，只不過不是采用互聯(lián)網(wǎng)眾籌這種模式而已，但至今都沒有成功的案例?？偨Y(jié)綜上所述，我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)泛金融化發(fā)展的趨勢，投資理財型的房地產(chǎn)眾籌熱度有望持續(xù)，但收益率會逐步收窄；營銷型的眾籌，更多的是開發(fā)商用來營銷造勢和去化的手段，是否能夠大規(guī)模長時間的使用值得懷疑；基于房地產(chǎn)眾籌的房地產(chǎn)開發(fā)滿足了消費(fèi)者對個性化的需求，解決了白銀時代房企——特別是房企的兩個最大痛點(diǎn)，資金和客戶，同時它砍掉了中間成本，如果運(yùn)作模式成熟，確實可以讓購房者得到更多的實惠，但投資理財型和營銷型這兩種模式，合作建房型存在更多的問題，未來較長一段時間可能只是相對“小眾”的產(chǎn)品，無法完全取代傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，但發(fā)展的空間巨大。因為互聯(lián)網(wǎng)的精神是網(wǎng)聚人的力量，人人參與，房地產(chǎn)眾籌未來也勢必會生出更多的玩法。閱讀。