本村村民是可以進(jìn)行宅基地買賣的，但是農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

我國對農(nóng)民出賣宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，購買人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，且尚未獲得宅基地，或者雖已有宅基地但遠(yuǎn)低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，購買宅基地后仍在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購買農(nóng)村宅基地或房屋的買賣合同無效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購買了農(nóng)村的房屋，也無法取得宅基地使用權(quán)證。 隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民宅基地的市場價(jià)值逐漸引起了人們的注意。特別是在巨額遷拆補(bǔ)償款的誘惑下，買賣農(nóng)村宅基地或宅基地上的住房所引發(fā)的糾紛日益增多。城市居民之所以熱衷到農(nóng)村尤其是城市郊區(qū)購買農(nóng)民的房屋，原因主要有以下幾類：一是期待從將來房屋拆遷中獲取巨額利益。二是由于房價(jià)過高買不起市內(nèi)的樓房，而農(nóng)村房價(jià)便宜，買了自已可以居住。三是退休人員到農(nóng)村買房養(yǎng)老。四是購買宅基地建設(shè)農(nóng)家院，搞經(jīng)營。 我國一直禁止宅基地的直接買賣。對宅基地上所建房屋的出賣、出租，法律雖未禁止，但對交易主體也有嚴(yán)格限制。總的來說，《土地管理法》的精神，宅基地不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民出售。換言之，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間因宅基地調(diào)整，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣級人民政府批準(zhǔn)可以買賣宅基地外，其他任何人都不得買賣宅基地。對于農(nóng)村宅基地上的房屋，出賣方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則分為兩類人：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。前者符合特定條件的，可以成為購買人，后者則一律不能成為合格的購買人。 買房人如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，大體可分三種情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。由于土地管理法明確規(guī)定一戶村民只能擁有一處宅基地，因此對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這類村民如再申請第二處宅基地時(shí)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也得不到批準(zhǔn)，自然也不能購買其他村民的房屋；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚未獲得宅基地的，這類村民可依法申請宅基地，或購買其他村民的房屋。 買房人如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，也有兩種情況： (1)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員外，其他的農(nóng)民沒有資格使用該組織的宅基地，因此外村的村民也不能購買本村的房屋。 （2)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2011年《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》再次明確了此項(xiàng)要求?？傊擎?zhèn)居民不能購買農(nóng)民村民的宅基地和宅基地上的住房。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購買農(nóng)村宅基地或房屋的買賣合同無效?，F(xiàn)實(shí)中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購買了農(nóng)村的房屋，也無法取得宅基地使用權(quán)證。