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出租人能否解除轉(zhuǎn)租合同?

2023-03-03 09:25

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承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人不能解除該轉(zhuǎn)租合同。根據(jù)法律規(guī)定,承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除其與承租人的租賃合同,這是由于合同的相對(duì)性決定的,承租人不能解除承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同,但是可以請求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)租合同無效。房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定,承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租必須符合一定的條件: (1)房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 (2)轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)租的約定條款,但無論有沒有轉(zhuǎn)租約定條款,承租人都要經(jīng)原出租人書面同意,否則轉(zhuǎn)租合同無效。 (3)轉(zhuǎn)租合同具有附隨性,其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。首先,轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。其次,轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而且,在轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。那么為什么規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租的這個(gè)限制條件呢根本原因在于租賃權(quán)權(quán)能及性質(zhì)法律上不明確。如果明確轉(zhuǎn)租權(quán)的存在是一種固定確定的權(quán)利的話,限制轉(zhuǎn)租就沒有什么太大的實(shí)際意義。首先,出租人目的是獲取租賃房屋財(cái)產(chǎn)的收益,是自己經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的一種方式,說是經(jīng)營,是因?yàn)槿绻麤]有經(jīng)濟(jì)效益,那就是出借而不是出租了??梢钥闯觯鲎馊耸且载?cái)產(chǎn)收益為出發(fā)點(diǎn)和最終目的的,而限制轉(zhuǎn)租好像適得其反:因?yàn)槌凶馊艘簿哂惺褂秘?cái)產(chǎn)效益最大化的必然傾向,轉(zhuǎn)租的前提是該承租的財(cái)產(chǎn)在轉(zhuǎn)租后能獲得更大的效益。如果限制太多,轉(zhuǎn)租的動(dòng)力就會(huì)減弱,一方面財(cái)產(chǎn)得不到轉(zhuǎn)租后的最佳利用;另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。

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一般情況下,如果一方要求解除合同是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。這個(gè)時(shí)候需要根據(jù)雙方約定的違約責(zé)任進(jìn)行處理,如果雙方并沒有約定違約責(zé)任,可以根據(jù)另一方的損失賠償。

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