一、納稅人和扣繳義務(wù)人(一)在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè),為增值稅納稅人.(二)納稅人的分類1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人.這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別,更有稅制適用上的區(qū)別.從稅制適用而言,一般納稅人適用增值稅稅率,其進項稅額可以抵扣,而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進項稅額不可以抵扣.一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下:(1)一般納稅人銷售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可以自行開具增值稅專用發(fā)票,而小規(guī)模納稅人不能自行開具,購買方索取專用發(fā)票的,小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票.(2)一般納稅人購進貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款,而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán).(3)征稅辦法不同.一般納稅人適用一般價稅方法計稅,小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅.2.應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人,未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人.年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人.年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅.(三)一般納稅人的管理1.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人,會計核算健全,能夠提供準確稅務(wù)資料的,可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記,成為一般納稅人.會計核算健全,是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿,根據(jù)合法、有效憑證核算.2.符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記.具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定.除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外,一經(jīng)登記為一般納稅人后,不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人.(四)中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為,在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的,以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人.財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外.二、征稅范圍(一)根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定,房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目:1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目;2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等),適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目.(二)不征收增值稅項目1、下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn):(1)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù).(2)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn).(3)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn).(4)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形.2、存款利息.3、被保險人獲得的保險賠付.4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金.5、在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為.三、稅率和征收率(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%.(二)小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn),以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù),征收率為5%.(三)境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的,按照適用稅率扣繳增值稅.四、應(yīng)納稅額的計算(一)基本規(guī)定增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法.一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅.一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經(jīng)選擇,36個月內(nèi)不得變更.小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅.(二)一般計稅方法的應(yīng)納稅額1、一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算:應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時,其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣.2、銷項稅額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額.銷項稅額計算公式:銷項稅額=銷售額*稅率一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額,納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)3、進項稅額,是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),支付或者負擔的增值稅額.(三)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額1、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額,不得抵扣進項稅額.應(yīng)納稅額計算公式:應(yīng)納稅額=銷售額*征收率2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額,納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)五、銷售額的確定(一)基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用.財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。