該行為屬于訂金違約。開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果遇到開(kāi)發(fā)商收了定金但是突然又不想賣(mài)房的情況，需要補(bǔ)償雙倍定金。如果售房者可以證實(shí)開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房導(dǎo)致的個(gè)人損失大于雙倍補(bǔ)償定金的，可以要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償其損失。 1、關(guān)于賣(mài)房的違約金，首先是可以由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商約定的。 2、但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覈?guó)家法律的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。 3、當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 4、約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 5、具體而言，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30％，則認(rèn)為違約金約定過(guò)高，需要適當(dāng)調(diào)低；如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。 6、因此房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。

簽房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能不能返回的情況有：認(rèn)購(gòu)書(shū)自然失效，定金返還；認(rèn)購(gòu)書(shū)約定明確，定金不予退還；雙方未就額外事宜達(dá)成協(xié)議的；開(kāi)發(fā)商提高購(gòu)房門(mén)檻，形成單方面違約。