債務人死亡，處理抵押房產(chǎn)有以下建議： 1、首先同數(shù)個繼承人進行充分談判，摸清各繼承人對遺產(chǎn)抵押物的意圖，闡明抵押給銀行的房產(chǎn)須優(yōu)先清償債務，剩余的部分才是遺產(chǎn)，盡早達成有利于回收債權的高效變現(xiàn)抵押物或變更優(yōu)勢借款主體的便利模式。 在談判的同時須要掌握各個繼承人的基本身份信息，為不能達成處置目標進而提起訴訟做準備。 2、在抵押房產(chǎn)繼承處置不能得到數(shù)個繼承人一致同意的條件下，根據(jù)以下具體情況向人民法院提起訴訟： (1)起訴時，遺產(chǎn)未分割的，數(shù)個繼承人均應列為被告參加訴訟(放棄繼承的除外)； (2)起訴時，如果遺產(chǎn)分割結束，各繼承人對被繼承人債務清償原則按其繼承份額按比例清償，所有參加分割遺產(chǎn)的繼承人作為共同被告參加訴訟； (3)放棄繼承的繼承人對被繼承人與其共同共有財產(chǎn)析產(chǎn)前，對共同共有財產(chǎn)中被繼承人的遺產(chǎn)實施保管的，作為第三人參加訴訟； (4)債務人死亡后，雖有繼承人、受遺贈人，但他們都放棄繼承權、受遺贈權，或者沒有繼承人、受遺贈人。 存有遺產(chǎn)的遺產(chǎn)保管人為被告。 確定具體的被告后，通過法院的判決和強制執(zhí)行對設置的抵押遺產(chǎn)進行有效處置。 先向人民法院提起訴訟，然后申請強制執(zhí)行抵押房。

抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。