購房中如何計算違約金
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實踐中如果商品房逾期交房，一般以買賣雙方在合同中約定的標準來計算違約責任，主要包括兩部分，一是違約金，二是已付房款利息。 一般約定的違約金的標準是按已經支付房產的一定比例來按天數(shù)計算的，這一比例一般是每日萬分之幾的標準。例如，房價是100萬元，約定的違約金是萬分之一，并且逾期30天交房，則違約金為100萬乘以萬分之一乘以30天，結果是3000元。 關于已付款利息，一般是約定按同期銀行貸款利率按天數(shù)計算的，例如，房款是100萬元，逾期30天，現(xiàn)行銀行貸款利率為5.5%，則利息計算方式為，100萬元乘以5.5%除以365天乘以30天等于4520元。 這樣上述兩項相加3000加上4520等于7520元，這就是開發(fā)商應該承擔的違約責任。
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購房合同中，開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。 購房合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： 1、逾期交房的違約金計算標準;按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。 2、逾期付款的違約金計算標準;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。 3、逾期辦理產權登記的違約金計算標準;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%
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1、在開發(fā)商的合同中一般都有規(guī)定，有的是預期90天內，按照已付款利息支付，從合同交房到實際交房計算。第一付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計算。第二違約金計算，根據(jù)雙方約定合同按多少比例的計算方法，
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