新政策下買二手房怎么約定如何交稅費(fèi)，一、稅費(fèi)誰交、怎么交提前約定國(guó)家宏觀調(diào)控釋放出售二手房將按差額20%征收個(gè)人所得稅的信號(hào)，對(duì)于這一新增的高額稅費(fèi)，稅費(fèi)承擔(dān)部分經(jīng)常產(chǎn)生二手房交易的糾紛。在二手房買賣合同中，一般沒有約定交易納稅申報(bào)方式是核實(shí)征收還是核定征收，只約定業(yè)主實(shí)收，購房時(shí)中介給買方計(jì)算稅費(fèi)均按核定計(jì)算(個(gè)人所得稅為核定價(jià)的1%或1.5%)，以往出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲后，便出現(xiàn)業(yè)主要求買方按差值20%的方式，承擔(dān)由此增加的少則十余萬元多則數(shù)十萬甚至上百萬元的稅費(fèi)，以此達(dá)到脅迫買方放棄購買的案例。這種案例在新‘國(guó)五條’出臺(tái)后集中爆發(fā)。購房者務(wù)必在簽約時(shí)明確約定遞件過戶時(shí)的納稅申報(bào)方式，防止任何一方借口毀約。提醒：對(duì)于一些符合免稅條件(如5年以上家庭唯一住房)的房屋，房?jī)r(jià)上漲后，有業(yè)主拒不配合買方申請(qǐng)免稅，迫使買方因高額稅費(fèi)而知難而退，以達(dá)到毀約目的。購房者可在合同中明確約定，業(yè)主負(fù)有保證自己及家庭成員配合買方申請(qǐng)免稅的義務(wù)，由于業(yè)主本人或其家庭成員不予配合，由此增加的稅款由業(yè)主承擔(dān)。二、規(guī)避限購、限貸方式有風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于“陰陽合同”、“借名購房”、“裁決過戶”等規(guī)避限購、限貸措施的交易方式，律師表示，均存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所謂“套貸”就是買方為多貸款，合同虛增成交價(jià)遞交給銀行以求獲得審批貸款更多的行為。此前出現(xiàn)過當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，業(yè)主投訴到銀行或銀監(jiān)局，要求撤銷銀行已經(jīng)出具的貸款承諾，以達(dá)到毀約目的。1、即便業(yè)主配合也不要為了多貸款而向銀行遞交“陰陽合同”，深圳二手房律師團(tuán)已有因此被銀行撤銷貸款承諾函而對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約的判例。 2、此外，當(dāng)買方不具備購房資格而與業(yè)主簽訂合同，同時(shí)簽訂《買方主體變更確認(rèn)書》，約定買方可以過戶到其指定人名下，這即為“借名購房”。這種行為的風(fēng)險(xiǎn)是，如屆時(shí)未能找到符合購房條件的新買方，導(dǎo)致對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約，或找到他人借名買方后與被借名方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛等。提醒：1、對(duì)于買方而言，購房前要確保自身符合購房條件，借名買房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，需與被借名方簽署《產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書》;對(duì)于業(yè)主來說，不以自己名義購買的買方或不符合購房條件，或不符合貸款條件，或炒房做ABC單，交易風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于剛需自住購房，建議同等條件下選擇優(yōu)質(zhì)買方;對(duì)于被借名者來說，存在另行購房資格及貸款受限、實(shí)際業(yè)主逾期還款自身信用受到影響的情況，建議予以充分考慮慎重借名。 2、還有一種情況是買方不具備購房資格，便與業(yè)主虛擬債務(wù)，將業(yè)主訴至法院，等候判決以房抵債。這容易出現(xiàn)中途交易雙方反悔或裁決過戶受阻等情況。虛擬訴訟裁決過戶屬司法打擊對(duì)象，任何一方中途反悔必將導(dǎo)致交易不成退房退款，建議業(yè)主優(yōu)先將房屋賣予符合購房條件的人。 3、購買學(xué)位房前，務(wù)必走訪教育部門、學(xué)校、鄰居，確保房屋屬于學(xué)校學(xué)區(qū)范圍并存在學(xué)位，并在合同中明確約定，一旦沒有學(xué)位，可以解除合同，并由業(yè)主方賠償相關(guān)損失。同時(shí)，贖樓本是業(yè)主的義務(wù)，但買房為節(jié)省贖樓短期利息，選擇一筆款贖樓(貸款為業(yè)主贖樓)，這種行為也易產(chǎn)生糾紛，建議購房者寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。相關(guān)知識(shí)閱讀：購買二手房注意事項(xiàng)有哪些第一，下定金時(shí)要明確議價(jià)期限。下定金時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)能拿回款項(xiàng)。與中介簽好房間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。第二，注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。第三，簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。第四，付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。第五，收房過戶要驗(yàn)收。買方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。