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房屋買賣合同中違約金和損失賠償有什么區(qū)別

2022-10-09 11:13

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專業(yè)分析:

一般來(lái)講,違約金是合同當(dāng)事人在合同里預(yù)先約定的當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時(shí),由該違約一方支付給守約方一定金額的財(cái)產(chǎn)。在我國(guó)的《合同法》里,違約金兼具補(bǔ)償性和懲罰性,但以補(bǔ)償性為主。也就是說(shuō),我國(guó)《合同法》里規(guī)定的違約金主要是用來(lái)補(bǔ)償守約方的損失的,而不是懲罰違約方的。因此,超過(guò)一定限額的違約金,即便雙方之間事前在合同中有約定,也是有可能無(wú)法得到法院支持的。而定金是指當(dāng)事人約定一方向?qū)Ψ浇o付的作為某種債權(quán)的擔(dān)保,數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%,如果超過(guò),則超過(guò)部分不予支持。所謂的定金罰則含義是指:給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在這里,需要提醒大家的是,法律上沒(méi)有“訂金”的概念,因此在起草簽訂合同時(shí),一定要注意這一點(diǎn),否則可能達(dá)不到原本設(shè)想的目的?!逗贤ā返?16條明確規(guī)定,當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。反言之,守約方不能既要求違約方支付違約金,又要沒(méi)收其定金或要求其返還雙倍定金。由此可見(jiàn),《合同法》只是賦予當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán),如果當(dāng)事人一并主張違約金和定金,將不能獲得支持。

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合同中約定應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金條款,只有在約定的違約金低于或過(guò)分高于實(shí)際損失的情形下,才予以增加或適當(dāng)減少。如果當(dāng)事人在合同中既約定了違約金條款,又約定了損害賠償金,那么違約金的適用就可能與違約損害賠償責(zé)任的適用發(fā)生沖突。

豐培銘律師

天津東方律師事務(wù)所

房屋買賣合同違約損失一般按照合同約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠付,同時(shí)可以根據(jù)違約情形約定實(shí)際損失的數(shù)額,造成的損害比較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮,但最高不應(yīng)超過(guò)實(shí)際損失的30%。

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