在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)候，能否得到銀行貸款事實(shí)上是一個(gè)不確定的東西，而獲得銀行貸款又是購(gòu)房者履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的必要保障。這樣，問(wèn)題就出現(xiàn)了，即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》能否得以履行并不取決于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，而是取決于銀行是否同意發(fā)放貸款。 銀行不同意發(fā)放貸款，一般認(rèn)為有三種情形： (一)不可抗力：如果信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因，即政府或銀行的原因，這種情形屬于不可歸責(zé)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的原因，自然可以退房退定金。 (二)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題：如果屬于開(kāi)發(fā)商的原因，如開(kāi)發(fā)商未能與銀行協(xié)調(diào)好合作關(guān)系，或者是開(kāi)發(fā)商所售項(xiàng)目不具備貸款條件等。這種情形當(dāng)然可以退房，在一定條件下還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 (三)其它問(wèn)題：購(gòu)房者積極履行了貸款申請(qǐng)手續(xù)，而銀行因不屬于上面列舉的原因不同意發(fā)放貸款的情況下，購(gòu)房者能不能要求退房?這種情形下，開(kāi)發(fā)商往往以屬于購(gòu)房者個(gè)人原因作為理由拒絕退房，比如業(yè)主是個(gè)人信用問(wèn)題而不能放款、供第二套第三套導(dǎo)致不能放款、銀行對(duì)他的還款能力質(zhì)疑而不能放款，成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)等等。在這種情況下不能簡(jiǎn)單認(rèn)定由購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任，原因是： 首先，實(shí)踐當(dāng)中，銀行拒絕貸款也往往是綜合很多因素的結(jié)果，很難簡(jiǎn)單地說(shuō)清楚是哪一個(gè)具體的原因，事實(shí)上銀行往往也不會(huì)明確告知拒絕貸款的原因。其次購(gòu)房者在選擇貸款成數(shù)的時(shí)候，往往依據(jù)的是開(kāi)發(fā)商及其銷(xiāo)售人員的介紹或者推薦，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)也幾乎不會(huì)告訴購(gòu)房者能夠貸款的條件，甚至很多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員會(huì)口頭向你承諾貸款沒(méi)問(wèn)題。事實(shí)上開(kāi)發(fā)商也不一定非常清楚銀行發(fā)放貸款所需要的詳細(xì)條件，開(kāi)發(fā)商也多數(shù)情況下也不會(huì)告知購(gòu)房者如果貸不到款會(huì)出現(xiàn)怎樣的后果。購(gòu)房者所能了解到的信息也是最少的，與開(kāi)發(fā)商相比，信息是嚴(yán)重不對(duì)等的。