在開發(fā)商與購房者簽署正式商品房買賣合同之前,開發(fā)商通常會通過認購、訂購或預(yù)定等方式收取購房者的定金。如果買方?jīng)]有前來簽署合同或雙方就合同條款無法達成一致,大多數(shù)開發(fā)商都不會退還定金。這種定金或訂金的約定對購房者非常不利,使購房者處于受制于人的境地。為了保護自己的權(quán)益,購房者往往在定金不退的壓力下,不得不接受開發(fā)商的不平等條款,導(dǎo)致自己的真實意愿無法體現(xiàn)在合同中,破壞了合同的公平和公正原則。 很多購房者認為,購房定金與其它商品交易一樣,就像平常買東西一樣,交了定金就是這個東西給我留著,我準備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償?；谶@種理解,許多購房者認為,一旦他們簽訂了商品房認購書,無論什么原因房子最終沒有買成,定金就一定不能返還了。但是,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第115條規(guī)定,給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當雙倍返還定金。同時,《中華人民共和國民法典司法解釋商品房買賣合同糾紛司法解釋商品房銷售管理辦法》等法律規(guī)定也支持這一規(guī)定。 另外,根據(jù)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款,當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用。因此,如果商品房認購書作為商品房買賣預(yù)約合同,其中的定金條款,是為了在一方違約,導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時,對守約方的保護和救濟。然而,當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時,就不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下,認購書中的定金條款就不適用了。 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。即買受人因自己的原因放棄購買此房屋,不來簽訂買賣合同,或者出賣人違約,不賣此房屋,那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金,接受定金的一方不履行約定的義務(wù),應(yīng)當雙倍返還定金。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致,而未能簽約的,不能歸責(zé)于任何一方,所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。