房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)質(zhì)量如何確定
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房地產(chǎn)開發(fā)商： 1.開發(fā)商拿地的同時(shí)就對(duì)土地以后的發(fā)展方向有了初步的定位，在拿地之后，要對(duì)土地的具體規(guī)劃方向進(jìn)行細(xì)致的定位； 2.在這里有個(gè)條件，就是土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)； 3.該指標(biāo)規(guī)定了土地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、建筑高度、主要配套標(biāo)準(zhǔn)等詳細(xì)指標(biāo)，同時(shí)給出了市政條件。拿到這個(gè)指標(biāo)后，開發(fā)商要根據(jù)指標(biāo)限制，結(jié)合市場情況制定項(xiàng)目的定位方向； 4.有的土地是沒有該指標(biāo)的，或者開發(fā)商覺得原有指標(biāo)不是很理想的情況下，需要重新申報(bào)指標(biāo)。這里有很多和政府運(yùn)做的工作，目的就是得到一個(gè)滿意的控規(guī)指標(biāo)。
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如果付款方式是現(xiàn)金的話，購房人可以要求將與所購房地產(chǎn)抵押部分相應(yīng)的購房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人解除對(duì)于該部分房產(chǎn)的抵押。如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項(xiàng)的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀行，后者在收到該部分款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)所購房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對(duì)比較簡單，銀行為保護(hù)自己的利益會(huì)對(duì)所貸款項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)處理，同時(shí)會(huì)間接地降低購房人的抵押風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲取是： 1.通過對(duì)土地的原始取得土地的使用權(quán); 2.政府或其他對(duì)土地具有所有權(quán)的國家單位對(duì)有需要使用土地的單位進(jìn)行劃撥; 3.土地使用權(quán)的單位或個(gè)人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)。
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如何確權(quán)土地使用權(quán)
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房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才擁有發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成立時(shí)需要具備的資質(zhì)包括：1、注冊(cè)資本不得低于100萬元人民幣。2、應(yīng)當(dāng)擁有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員不少于4人，專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，上述人員必須持證上崗。
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