被拆遷房屋性質和面積的認定是對被拆遷房屋進行估價的一個前置程序，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，從其協(xié)商結果。 對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。 對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。 被拆遷人在拿到《被拆遷房屋估價報告》以后，應該檢查被拆遷房屋性質和面積的認定當地對被拆遷房屋的性質和面積認定特別規(guī)定的規(guī)定相一致，如果不一致，應該及時向估價機構和拆遷人提出異議。 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途）和面積。對房屋性質、面積認定應當注意以下幾點： （1）被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。 （2）對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向《房產測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。 （3）對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。 律師提醒您：但從我們長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，很多當事人在面對政府咄咄逼人的態(tài)勢時，往往不知所措，錯失了維護自己合法權益的機會。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯(lián)系。

1、關于房屋用途：在遇到征收拆遷時，房屋用途決定了房屋價值的補償標準，住宅和商鋪的市場價是差異很大的。如果上述涉案的房屋權屬登記上登記的用途是商服，那么就應當全部按照商鋪的價值補償。如果登記的是住宅，上述情況屬于“住改商”，對于住改商的補償標準，沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，一般由各省規(guī)定標準，就目前全國的情況來看，一般是按照高于住宅低于商鋪的價格進行；如果沒有登記，那么對于被拆遷人來說，完全可以主張作為商鋪進行補償。 2、關于補償的方式：根據法律和行政法規(guī)的規(guī)定，對于被拆遷人的補償方式應當提供兩種方式：貨幣補償和產權置換補償。