現(xiàn)在的土地融資方式有哪幾種？
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現(xiàn)在土地融資方式一般有以下四種模式： 總的來說，開發(fā)商土地融資有四種方式，分別是股權融資、債權融資、明股實債和股債融合。純粹股權直投最少，因為開發(fā)商很少真的愿意讓渡自己的股權；債權融資中，通過委托貸款的方式當前已有所收緊；目前最難監(jiān)管，且實踐最多的，是明股實債。股債融合本質則和明股實債相似。 分項來看，股權直投的一般交易結構為：管理人（基金子公司、券商資管或信托，下同）成立專項資產(chǎn)管理計劃或信托計劃，入股為開發(fā)項目成立的項目公司。這種情況下，資管計劃管理人一般會直接或者間接參與房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營，建成后雙方按照股權比例分享投資收益。 但對于大房企而言，不到萬不得已不會真正讓渡出項目股權，就是要聯(lián)合拿地開發(fā)，也會聯(lián)合其他房企。 債權融資模式中，因為基金子公司或者券商資管沒有發(fā)放貸款的資質，不能直接投資一筆債權，所以一般是通過購買債權收益權（母公司對項目公司借款），或者通過銀行發(fā)放委托貸款。 不過嚴格來講，委托貸款也要參照銀行表內貸款的要求，不能用于開發(fā)商競買土地。因此這種方式基本上已經(jīng)很難操作。 于是，就出現(xiàn)了被熱議“明股實債”模式。 表面上，資管或信托計劃參股了項目公司，但約定期滿后，項目公司要無條件回購股份，支付的價格就是債性融資的本息。這么做，一是規(guī)避了“委托貸款”的合規(guī)風險，另外，還能不提高房企的負債率?！胺康禺a(chǎn)公司的負債率對他們申請銀行授信很重要，如果是股權的話，就不會算在負債里面?！庇谢鹱庸救耸扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者。 最后一種，股債混合（小股大債）。事前明確股債的比例，用股權來對債權進行風險補足。也就是說，如果一切順利，項目公司可以回購資管計劃持有的股權，如果出現(xiàn)問題，那么項目公司的部分股權就讓渡給資管計劃管理人。
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4,208 2022.04.15 -
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