簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)： 一、簽定合同前的調(diào)查 承租商鋪前，赴商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)如下信息： 1、房屋的用途和土地用途：確定房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用；否則，將面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。 2、房屋權(quán)利人：確定是與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽定租賃合同。 3、房屋是否已有租賃登記信息：若已有租賃登記信息的，新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，新承租人的租賃關(guān)系無法對抗原承租人（第三人）——影響辦理營業(yè)執(zhí)照。 二、免租裝修期 商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確免租裝修期起止時間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同承擔(dān)。 三、簽定合同發(fā)生的費(fèi)用 租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼亴?yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，押金也應(yīng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用。還需注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，在押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同中約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)不能補(bǔ)足“押金”——出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。 四、稅費(fèi) 按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)： 1、出租： 營業(yè)稅及附加租金*5.55% 房產(chǎn)稅租金*12% 個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元） 印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。 2、轉(zhuǎn)租： 營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55% 印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1% 在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征的網(wǎng)點(diǎn)工作人員。 雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)考慮長期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不能以某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率為長期的標(biāo)準(zhǔn)。 五、辦理營業(yè)執(zhí)照的注意事項(xiàng) 承租商鋪目的是開展商業(yè)經(jīng)營活動，商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是合法——必須取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面： 1、原有租賃登記信息沒有注銷，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，因此無法辦理營業(yè)執(zhí)照； 2、商鋪原已注冊營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照； 3、房屋類型不是商業(yè)用房，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照； 4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照； 5、因出租人材料缺失而無法注冊營業(yè)執(zhí)照。 對于上述第1、2、3、5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予合理寬限期，超過一定期限還無法解決的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。 六、裝修的處置 商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng)： 1、明確出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。 2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會約定等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人的裝修損失費(fèi)用。 3、明確租賃期滿時，裝修等的處置方式。 七、水、電、電話線等的注意事項(xiàng) 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利 八、簽定合同后的租賃登記事項(xiàng) 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容： 1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效； 2、經(jīng)登記的備案，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。 因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。 九、轉(zhuǎn)租問題 商鋪市場中經(jīng)常遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下事項(xiàng)： 1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重簽租賃合同，也需要征得出租人同意。 2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護(hù)。 十、商鋪的租售 許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩重特殊保護(hù)： 1、出租人在出售時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。 2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。 其他注意事項(xiàng) 在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。