1．本質(zhì)特性方面的差異 （1）土地劃撥性質(zhì)：這種形式下，土地使用者需按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，繳納相應(yīng)的補(bǔ)償、安置費(fèi)用之后，方可無償?shù)孬@取土地使用權(quán)。 雖然此類土地使用權(quán)通常不會設(shè)定明確的期限，但是卻會受到一定的限制條件，例如禁止轉(zhuǎn)讓、租賃以及抵押等行為。 （2）土地出讓性質(zhì)：在此種情況下，國家作為土地使用者的代表，將土地使用權(quán)在特定的年限內(nèi)授予土地使用者，同時，土地使用者還需向國家支付土地使用權(quán)出讓金。 2．獲取途徑方面的差異 （1）土地劃撥取得方式：此種方式需要得到縣級以上人民政府的批準(zhǔn)，在向土地使用者支付補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用；或者是將土地使用權(quán)無償?shù)亟桓督o土地使用者使用。 （2）土地出讓取得方式：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等有償方式來獲取，對于以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，則實(shí)行嚴(yán)格的限制措施。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，必須經(jīng)過國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并且依照國家相關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 3．使用期限方面的差異 （1）土地劃撥使用期限：依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除非法律、法規(guī)另有特殊規(guī)定，否則并無使用期限的限制。 （2）出讓土地使用期限：一般情況下，土地使用權(quán)的期限分為40年、50年及70年三個檔次。 4．權(quán)利義務(wù)方面的差異 （1）土地劃撥權(quán)利義務(wù)：在土地劃撥的情況下，土地使用者不得對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃以及抵押等活動。 （2）土地出讓權(quán)利義務(wù)：在土地出讓的情況下，土地使用權(quán)人擁有法定范圍內(nèi)的處置權(quán)，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃以及抵押等活動。 從上述分析可以看出，土地出讓與土地劃撥在權(quán)利義務(wù)方面存在顯著的差異。 5．房屋類型方面的差異 （1）土地劃撥房屋類型：這類房屋主要用于公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)用地。 （2）土地出讓房屋類型：土地出讓方式下建造的房屋多為商品房，因此，土地出讓與土地劃撥在房屋類型上確實(shí)存在一定程度的區(qū)別。

《中華人民共和國土地管理法》第五十四條 建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 從使用時間上來看，出讓土地有時間限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而劃撥一般沒有期限。