一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商延期交房包括兩種情況： （一）正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況； （二）非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。不可抗力一般有以下幾種情況： 1、自然原因，如洪水、地震等人類無(wú)法控制的災(zāi)害事故； 2、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購(gòu)令等。 3、社會(huì)環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。

下列原因延期交房開(kāi)發(fā)商不用承擔(dān)責(zé)任： （一）以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的不可抗力。 司法實(shí)踐中，在逾期交房的情況下，很多開(kāi)發(fā)商提出，由于臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，對(duì)于以自然現(xiàn)象為主要表現(xiàn)形式的不可抗力。 （二）以政府行為為表現(xiàn)形式的不可抗力。 審判實(shí)踐中，關(guān)于政府行為是否納入不可抗力爭(zhēng)議很大，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種不同情況： 1、當(dāng)政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等。 2、當(dāng)政府行為針對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，應(yīng)考慮為情事變更因素，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。如政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位等需要延期的情況。 3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等。 （三）以異常社會(huì)事件為表現(xiàn)形式的不可抗力。 戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、游行、示威等非因開(kāi)發(fā)商原因引起的異常社會(huì)事件，屬于不可抗力。但如果因開(kāi)發(fā)商原因引起的，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否有過(guò)錯(cuò)，均不屬于不可抗力，如現(xiàn)在普遍存在的由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环?，尤其是“釘子戶”原因不能認(rèn)定為不可抗力。