早年購(gòu)買(mǎi)的宅基地房屋遇到拆遷后，拆遷款應(yīng)該歸誰(shuí)所有
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時(shí)間： 2024-04-14 15:26:52
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案例概況
秦老先生早年間來(lái)北京打工，1993年在海淀區(qū)某村購(gòu)買(mǎi)了張女士的一處宅基地上的房屋，雙方在村委會(huì)的見(jiàn)證下寫(xiě)了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，總價(jià)款36000元，合同簽訂當(dāng)日支付房款并交房。因宅基地使用權(quán)證暫無(wú)法進(jìn)行更名，仍登記在張女士名下。雙方相安無(wú)事至2014年。
2014年，政府規(guī)劃，秦老先生所在村被列入征收范圍。張女士知道后，便找到秦先生，稱(chēng)當(dāng)初賣(mài)房時(shí)價(jià)格那么低，現(xiàn)在希望雙方將拆遷利益五五分。秦老先生當(dāng)即反對(duì)。張女士又稱(chēng)，秦老先生非本村村民，不能購(gòu)買(mǎi)宅基地，因此雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，張女士只需要返還秦老先生36000元的購(gòu)房款，所有的拆遷利益都應(yīng)歸張女士。
秦老先生認(rèn)為，協(xié)議是在村委會(huì)的見(jiàn)證下簽的，也有村委會(huì)的章，怎么合同就無(wú)效了？另外買(mǎi)的時(shí)候是3間房，自己已經(jīng)翻建擴(kuò)建至8間，如果合同無(wú)效了所有都需要返還。再說(shuō)1997年，秦老先生已經(jīng)將戶(hù)口遷至本村，且從買(mǎi)賣(mài)到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了20多年，已經(jīng)過(guò)了法律上規(guī)定的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效。
張女士一紙?jiān)V狀將秦老先生訴至法院，要求確認(rèn)雙方的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
律師解讀
律師指出，農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般商品房、二手房買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)《土地管理法》和《民法典》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，村集體組織內(nèi)村民僅享有宅基地使用權(quán)，宅基地也只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
因此，買(mǎi)賣(mài)宅基地上的房屋要符合《土地管理法》和《民法典》的相關(guān)規(guī)定，否則可能因違反法律、行政法規(guī)而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
但并非所有的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同都屬無(wú)效合同，亦有例外的情況。
律師表示，實(shí)踐中通常有以下幾種情況合同有效：一種情況是合同簽訂后買(mǎi)受人將戶(hù)口遷至本村的。因符合相關(guān)法律的規(guī)定，在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，合同真實(shí)有效?；蛘呤峭恋氐男再|(zhì)發(fā)生變更。例如因征收土地的性質(zhì)已由農(nóng)村集體所有變更為國(guó)有土地，相關(guān)法律對(duì)買(mǎi)賣(mài)國(guó)有土地上房屋買(mǎi)受人的身份并未作出限制，因此土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有土地后，相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也隨之有效。另外還有一種情況是房屋經(jīng)過(guò)多手買(mǎi)賣(mài)，最后的買(mǎi)受人是本村的，符合購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋條件的，那么這一連串的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均有效。
結(jié)合本案的情況，雖然在簽訂合同時(shí)秦老先生不是本村村民，但秦老先生已在1997年將戶(hù)口遷至本村，符合宅基地使用權(quán)在本村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定。張女士和秦老先生買(mǎi)賣(mài)房屋系雙方真實(shí)的意思表示，因此合同合法有效。
律師表示，雖然買(mǎi)賣(mài)已過(guò)20多年，但本案并未過(guò)訴訟時(shí)效。確認(rèn)合同無(wú)效是一個(gè)形成權(quán)，不受訴訟時(shí)效的限制。
如果秦老先生未將戶(hù)口遷至本村，訴訟過(guò)程中土地性質(zhì)也未發(fā)生變更，那么張女士和秦老先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。依照《民法典》的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償。張女士需要返還秦老先生購(gòu)房款，包括折價(jià)補(bǔ)償擴(kuò)建房屋。同時(shí)秦老先生和張女士對(duì)合同都有過(guò)錯(cuò)，雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的決定
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法律綜合知識(shí)1．根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定，農(nóng)村房屋及其附屬宅基地使用權(quán)僅能在同屬該集體且滿(mǎn)足特定條件的村民間進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏贸鍪劢o具有非本村集體成員身份的第三方。若房屋已售予本村符合上述條件的村民，那么在面臨拆遷時(shí)，其所獲得的拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)將與原房主無(wú)涉。2．然而，若房屋被出售給本村集體以外的人士，則此項(xiàng)交易行為將被視為無(wú)效，而房屋在拆遷過(guò)程中所產(chǎn)生的補(bǔ)償款項(xiàng)原則上應(yīng)歸屬原房主所有。但是，若買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)議中明確約定了房屋拆遷后所得補(bǔ)償款的具體歸屬，則應(yīng)嚴(yán)格按照約定執(zhí)行。如未作任何約定，原房主有義務(wù)向買(mǎi)方退還購(gòu)房款項(xiàng)，并賠償買(mǎi)方因裝修投入和房?jī)r(jià)上漲所遭受的經(jīng)濟(jì)損失?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)2024-05-02199人看過(guò) -
一、農(nóng)村房屋拆遷宅基地補(bǔ)償給誰(shuí)農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補(bǔ)償。宅基地補(bǔ)償給村委，房屋補(bǔ)償給房屋所有人。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有二、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：1.茅草房每平方米補(bǔ)償2000元。2.磚房每平方米補(bǔ)償2600元。3.平房每平方米補(bǔ)償3000元。4.樓房(二層及以上)每平方米補(bǔ)償3500元。這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門(mén)都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自2022-07-11386人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、征地拆遷房屋糾紛歸誰(shuí)所管？征地拆遷糾紛歸房屋征收部門(mén)管，被拆遷人可以向房屋征收部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。二、房屋拆遷糾紛不申請(qǐng)行政復(fù)議可以直接起訴嗎？可以直接起訴，房屋拆遷糾紛提起行政訴訟的條件是：（一）原告和拆遷糾紛有直接的利害關(guān)系；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)；（四）屬于人民法院受案范圍和受訴人民法院管轄。三、房屋拆遷糾紛開(kāi)庭后中止審理的情形有哪些？（一）原告死亡，須等待其近親屬表明是否參加訴訟的；（二）原告喪失訴訟行為能力，尚未確定法定代理人的；（三）作為一方當(dāng)事人2024-01-23202人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、拆遷范圍內(nèi)房屋歸誰(shuí)所有拆遷房產(chǎn)的歸屬是由房產(chǎn)證決定的，并不是由戶(hù)口決定的，戶(hù)主并不一定就是房子的所有者。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。二、拆遷范圍內(nèi)房屋能否轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋，如果在拆遷凍結(jié)期內(nèi)的，可以轉(zhuǎn)讓房屋，但房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫2023-08-12117人看過(guò)
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拆遷評(píng)估對(duì)于北京市農(nóng)村宅基地上的被拆遷人來(lái)說(shuō)，相信他們絕大多數(shù)都希望采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，那樣的評(píng)估結(jié)果對(duì)他們來(lái)說(shuō)是看得見(jiàn)，摸得著的。本人從事房屋拆遷評(píng)估多年，國(guó)有、集體土地房屋，住宅、非住宅房屋都評(píng)估過(guò)，目前北京市行政區(qū)域國(guó)有土地住宅房屋拆遷補(bǔ)償采用市場(chǎng)法評(píng)估尚在試點(diǎn)中，個(gè)人認(rèn)為集體土地房屋拆遷評(píng)估全面采用市場(chǎng)法尚需時(shí)日。2009年6月15日開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》(京建拆〔2009〕431號(hào))規(guī)定：實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w貨幣補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)參照近期類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估確定。這算是北京市拆遷評(píng)估的綱領(lǐng)性文件。2009年6月18日，北京市建委批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》(京拆建[2009]450號(hào))，該方案第一條明確了適用范圍，即北京市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上住宅房屋拆遷的市場(chǎng)評(píng)估。農(nóng)村宅基地2023-06-1099人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、遇到房屋拆遷款糾紛該怎么應(yīng)對(duì)遇到房屋拆遷款糾紛的應(yīng)對(duì)方式是可以申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟等方式解決。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，?guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。二、房屋拆遷時(shí)的費(fèi)用承擔(dān)怎么處理房屋拆遷時(shí)的費(fèi)用，由房屋征收主管部門(mén)承擔(dān)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。三、拆遷補(bǔ)償糾紛起訴需要哪些證據(jù)拆遷補(bǔ)償糾紛起訴需要以下證據(jù)：1．證明原、被告訴訟主體資格的證據(jù)材料；2．涉訟房2023-09-04289人看過(guò)
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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農(nóng)村房子拆遷遷出去的宅基地到底歸誰(shuí)所有寧夏在線(xiàn)咨詢(xún) 2023-10-15如果農(nóng)民因搬遷到別的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而拆除原有房屋，則不能再享有原宅基地使用權(quán)，宅基地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，統(tǒng)一安排使用。 -
農(nóng)村遷出的房子老屋拆遷，宅基地歸誰(shuí)寧夏在線(xiàn)咨詢(xún) 2021-10-25宅基地都屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民擁有宅基地的使用權(quán)和資格權(quán)，但在農(nóng)村宅基地的三權(quán)分配政策中，國(guó)家也建議保障宅基地的所有制度不變。土地確權(quán)和使用權(quán)糾紛，當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。職場(chǎng)之間的爭(zhēng)論由縣級(jí)以上人民政府處理的個(gè)人之間，個(gè)人與職場(chǎng)之間的爭(zhēng)論由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所
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宅基地被拆遷后，賠償款歸誰(shuí)湖北在線(xiàn)咨詢(xún) 2021-11-08宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民享有的物權(quán)。使用者可以依法將其轉(zhuǎn)讓給集體成員。如果土地因國(guó)家征收而產(chǎn)生補(bǔ)償，當(dāng)然屬于現(xiàn)宅基地使用權(quán)人?！睹穹ǖ洹返谌倭l宅基地使用人有權(quán)依法占有和使用集體所有的土地，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 -
男方宅基地拆遷后的房子歸誰(shuí)福建在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-01-30車(chē)輛系男方婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)無(wú)需分割；對(duì)于安置房應(yīng)當(dāng)平均分割。撫養(yǎng)權(quán)法院院將按有利于孩子成長(zhǎng)原則確定孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬。但孩子未滿(mǎn)兩周歲時(shí)一般優(yōu)先歸母親撫養(yǎng)，滿(mǎn)十周歲法院還會(huì)征求孩子的意見(jiàn)。一方撫養(yǎng)子女的，另一方有權(quán)探視并支付撫養(yǎng)費(fèi)。撫養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有固定收入的，一般按其固定收入的20－30%支付；無(wú)固定收入的，由法院根據(jù)孩子實(shí)際支出、當(dāng)?shù)氐纳钏郊半p方經(jīng)濟(jì)狀況綜合認(rèn)定。女方鄉(xiāng)下的拆遷房一般屬于集體土地上 -
租賃房屋遇到拆遷怎么辦, 租賃期間的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該歸屬于誰(shuí)所擁有福建在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-05-04租賃合同如果對(duì)拆遷搬遷事宜有約定，按照租賃合同的約定處理；沒(méi)有的話(huà)，按照國(guó)家法律辦理。 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》13條第2款，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。再據(jù)第27條，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人
