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（一）利用臨界點進行納稅籌劃

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第7條的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當(dāng)控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第6條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）開發(fā)土地的成本、費用。

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第7條的規(guī)定，這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20％。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

下面舉個例子來幫大家理解一下。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的項目金額為2070萬元。該項目的增值額為：2500－2070＝430（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：430÷2070＝20．77％。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照30％的稅率繳納土地增值稅：430×30％＝129（萬元）。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

分析：如果該企業(yè)能夠?qū)N售收入降低為2480萬元，則該項目的增值額為：2480－2070＝410（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：410÷2070＝19．81％。增值率沒有超過20％，可以免征土地增值稅。該企業(yè)降低銷售收入20萬元，少繳土地增值稅129萬元，增加稅前利潤109萬元。

（二）利息支付過程中的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！边@里的（一）項為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。這里的（二）項為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。請確定該企業(yè)是否提供金融機構(gòu)證明？

解析：如果不提供金融機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：（1000＋1200）×10％＝220（萬元）；如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：200＋（1000＋1200）×5％＝310（萬元）?？梢姡谶@種情況下，提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。

（三）代收費用處理過程中的納稅籌劃

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅［1995］48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。由此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)支付費用300萬元，土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為100萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費為140萬元，房地產(chǎn)出售價格為2500萬元。為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。現(xiàn)在需要確定該企業(yè)是單獨收取該項費用，還是并入房價收取該費用？

解析：如果將該費用單獨收取，該房地產(chǎn)可扣除費用為：300＋800＋100＋（300＋800）×20％＋140＝1560（萬元），增值額為：2500－1560＝940（萬元），增值率為：940÷1560＝60．25％，應(yīng)納土地增值稅：940×40％－1560×5％＝298（萬元）。

如果將該費用計入房價，該房地產(chǎn)可扣除費用為：300＋800＋100＋（300＋800）×20％＋140＋100＝1660（萬元），增值額為：2500＋100－1660＝940（萬元），增值率為：940÷1660＝56．62％，應(yīng)納土地增值稅：940×40％－1660×5％＝293（萬元）。該納稅籌劃減輕土地增值稅負擔(dān)：298－293＝5（萬元）。

（四）通過增加扣除項目進行納稅籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800＝25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30％＝60（萬元），營業(yè)稅：1000×5％＝50（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：50×（7％＋3％）＝5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：1000－800－60－50－5＝85（萬元）。請?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。

分析：如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000＝20％，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅：1200×5％＝60（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：60×10％＝6（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：1200－1000－60－6＝134（萬元）。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔(dān)：134－85＝49（萬元）。

（五）利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃

我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。

土地增值稅的法定減免稅項目如下：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。2008年11月1日起，居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

（六）通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃

房地產(chǎn)銷售所負擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃。

下面舉個例子來幫助大家分析一下。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為：600÷400＝150％。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％＝240（萬元），應(yīng)該繳納營業(yè)稅：1000×5％＝50（萬元），應(yīng)當(dāng)繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加：50×10％＝5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：1000－400－240－50－5＝305（萬元）。請?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。

分析：如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400÷300＝133％。應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％＝155（萬元），營業(yè)稅：700×5％＝35（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：35×10％＝3．5（萬元）。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅：300×3％＝9（萬元），城市維護建設(shè)稅和教育費附加：9×10％＝0．9（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：700－300－155－35－3．5＋300－100－9－0．9＝396．6（萬元）。經(jīng)過納稅籌劃，減輕企業(yè)稅收負擔(dān)：396．6－305＝91．6（萬元）。