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據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價(jià)和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%;項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)?這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，傳統(tǒng)的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

1、利用臨界點(diǎn)

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。

2、收入分散

對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。

4、代收費(fèi)用并入房價(jià)

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，比如說管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余。對于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取;第二種是在房價(jià)之外單獨(dú)收取。是否將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)對于計(jì)算土地增值稅的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。

5、增加扣除項(xiàng)目金額

在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

會(huì)計(jì)制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會(huì)帶來1.3倍1+20%+10%、的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象。對個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。

8、利用合作建房

按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

9、利用代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)。

10、在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算;對于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭取以預(yù)征代清算。

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅務(wù)籌劃，不能僅僅考慮傳統(tǒng)的籌劃方法，因?yàn)閭鹘y(tǒng)方法主要集中在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行籌劃，籌劃的空間、手段、效果都非常有限。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃整體策略

要做好籌劃就需要將簡單問題復(fù)雜化，總體思路是延伸價(jià)值鏈，多造“關(guān)聯(lián)公司”，將利潤向上下游延伸。房地產(chǎn)企業(yè)可以在外圍多打造幾個(gè)“關(guān)聯(lián)公司”，這些關(guān)聯(lián)公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率;有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建一個(gè)新的廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出;有的可能有虧損的情況，如收購一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。經(jīng)過以上操作之后，再利用這些關(guān)聯(lián)公司與原來的核心企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，利用價(jià)格的高與低進(jìn)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來。