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一、買賣合同中只有夫妻/共有人一方簽字是否有效?

當(dāng)夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)是登記在一方名下，還是登記在雙方名下，其效力的判定應(yīng)該是不同的。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)法》確有“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。但這里“共有人”的含義是什么呢?從立法本意來看，該條款中“共有人”的含義應(yīng)該是指產(chǎn)權(quán)證上明確載明的共有人，不包括未經(jīng)登記的實(shí)際共有人，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證是一種權(quán)利憑證，具有公示的效力。如果要求購(gòu)房人審查擬交易的房產(chǎn)是否還存在其他的實(shí)際共有人勢(shì)必會(huì)加重買受人的注意義務(wù)，這也是不現(xiàn)實(shí)的。因此，買受人依據(jù)賣房人提供的房產(chǎn)證進(jìn)行交易是正當(dāng)?shù)?、合法的，其交易行為?yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。由此，當(dāng)房產(chǎn)登記在擅自處分人一人名下時(shí)，其與買受人的買賣行為應(yīng)該認(rèn)定為是有效的(善意取得)。

當(dāng)然，如果其他的實(shí)際共有人有證據(jù)證明買受人是惡意的，其買賣行為便不再受到法律的保護(hù)，比如，其他實(shí)際共有人有證據(jù)證明買受人明知道房產(chǎn)是夫妻二人共有的房產(chǎn)，甚至也知道夫妻二人正在離婚糾紛之中，那么買賣行為便會(huì)因?yàn)橘I賣雙方惡意串通而導(dǎo)致無效，即使房產(chǎn)已經(jīng)過戶到買受人名下，買受人也應(yīng)該返還房產(chǎn)。因此，在房產(chǎn)登記在擅自買房人一人名下時(shí)，原則上應(yīng)該認(rèn)定行為有效，只有在買賣雙方惡意串通的情況下才無效，舉證責(zé)任在其他實(shí)際共有人一方。相反，如果在這種情形下認(rèn)定無效，勢(shì)必會(huì)損害無辜買方的利益，助長(zhǎng)賣方以其他共有人不同意為理由而隨意反悔，從而也不利于不動(dòng)產(chǎn)的交易，這與我國(guó)《民法典》立法本意相違背。認(rèn)定買賣行為有效還可以增強(qiáng)人們的法制觀念，在房產(chǎn)登記的問題上要依法辦事，而不是依習(xí)慣辦事，對(duì)推進(jìn)法治建設(shè)是有積極意義的。

當(dāng)房產(chǎn)登記在夫妻二人名下時(shí)，按照《城市房地產(chǎn)法》規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。前面已經(jīng)陳述，此處的“共有人”是指產(chǎn)權(quán)證上登記的共有人，因此，當(dāng)房產(chǎn)登記在夫妻二人名下時(shí)，夫妻一方擅自處分的行為無效。同樣，這也存在著例外的情形，這就是當(dāng)買受人善意取得時(shí)買賣合同應(yīng)該有效，但這需要買受人對(duì)自己的“善意”提供證據(jù)，而且必須是已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，如果尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，也不構(gòu)成善意取得，買賣行為依然屬于無效?？傊?，在房產(chǎn)登記在夫妻二人名下時(shí)，夫妻一方擅自賣房的行為原則無效，但善意取得為例外，這時(shí)舉證責(zé)任在買受人。相反，在這種情況下如果采用了原則有效的做法，顯然違反了我國(guó)《民法典》的規(guī)定，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房屋所有人的利益。同時(shí)，在這種情況下認(rèn)定買賣行為無效，可以加強(qiáng)買受人的主意義務(wù)，促使其對(duì)房產(chǎn)登記情況進(jìn)行認(rèn)真的核實(shí)，減少不必要的糾紛。

綜上，依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記的兩種不同情形，擅自買賣行為效力的認(rèn)定原則也是不同的，第一種情形以有效為原則，無效為例外，而且認(rèn)定無效的舉證責(zé)任在實(shí)際共有人。第二種情形以無效為原則，有效為例外，而且認(rèn)定有效的舉證責(zé)任在買受人。針對(duì)不同情況采用不同的原則，具體問題具體分析，兼顧和平衡了實(shí)際共有人和買受人的利益。