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住宅物業(yè)公司管理不當(dāng)是很常見的。以前很多小區(qū)業(yè)主可能不怎么追究或者處理，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主懂法律后，進(jìn)一步維護(hù)了自己的權(quán)益。那么，業(yè)主應(yīng)該如何處理呢？？可通過業(yè)主管理委員會，向物業(yè)主張服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利，可依法解除服務(wù)合同，另選物業(yè)。如果沒有成立業(yè)主管理委員會，可以大家團(tuán)結(jié)一起通過法定程序解決。可考慮委托律師辦理。損害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/cjh/15876809555927846002.html">物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主和物業(yè)管理公司可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理合同，自愿平等協(xié)商解決管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)如何拓展市場

物業(yè)管理企業(yè)是微利行業(yè)，要想贏利就必須走規(guī)?；?jīng)營之路，就要不斷的拓展市場。本文對物業(yè)管理企業(yè)拓展市場的方式方法以及可能碰到的問題進(jìn)行了全面的論述。

擴(kuò)張是企業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路，一個(gè)企業(yè)只有擁有了一定的市場份額和規(guī)模，才能在激烈的市場競爭中獲勝，但是盲目的擴(kuò)張也會讓企業(yè)面臨倒閉的危險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)，隨之而來的就是人員的增加、服務(wù)的多元化和跨地域經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，這對物業(yè)管理企業(yè)是一種嚴(yán)重的考驗(yàn)。因此，要想贏得市場、擴(kuò)大市場份額，物業(yè)管理企業(yè)就必須先正確熟悉企業(yè)擴(kuò)張，打好基礎(chǔ)，以穩(wěn)中求進(jìn)。

一、物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)張的意義

在當(dāng)今市場競爭日趨激烈的嚴(yán)重形勢下，不進(jìn)步就意味著退步，不發(fā)展就意味著滅亡。物業(yè)管理企業(yè)唯有迅速占領(lǐng)市場份額，擴(kuò)張自身規(guī)模，才能在市場上立足。

物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，自誕生伊始，便顯示出了強(qiáng)大的生命力，取得了快速發(fā)展。實(shí)踐證實(shí)，企業(yè)擴(kuò)張、規(guī)?；l(fā)展是物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。原因有四：一是物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化勢在必行，而產(chǎn)業(yè)化的前提是規(guī)?；?；二是物業(yè)管理企業(yè)只有通過規(guī)模化，才能達(dá)到實(shí)現(xiàn)效益；三是企業(yè)資源配置的合理化只有通過規(guī)模化才能實(shí)現(xiàn)；四是社會平均勞動成本的降低與企業(yè)成本的下降只有通過規(guī)?；拍艿靡詫?shí)現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)張、規(guī)?；l(fā)展是指物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域，科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個(gè)適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。但是，企業(yè)僅僅達(dá)到規(guī)模經(jīng)營還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優(yōu)于別人。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營并不是指簡單的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從企業(yè)追求效益最大化的經(jīng)營行為來說，規(guī)模化經(jīng)營還必須充分考慮其投入產(chǎn)出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴(kuò)大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高，這才是企業(yè)所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，規(guī)?；?jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

二、物業(yè)管理企業(yè)在擴(kuò)張中輕易出現(xiàn)的問題

很多知名的物業(yè)管理企業(yè)急劇擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)，但由于管理原因，經(jīng)歷了由知名到無名，由強(qiáng)變?nèi)醯霓D(zhuǎn)變，有的已逐漸淡出市場。因而，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張應(yīng)是理性的、保證品質(zhì)的前提下的負(fù)責(zé)任的擴(kuò)張。

一些水平不高的物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，不惜采取違反價(jià)值規(guī)律的超低價(jià)手段進(jìn)行市場競爭；也有一些新成立和剛轉(zhuǎn)制的企業(yè)，為了打開市場，不惜靠低價(jià)入市；更有極少數(shù)企業(yè)走“短線”，只賺取眼前利益，進(jìn)入物業(yè)項(xiàng)目后，往往不能較好地兌現(xiàn)承諾，結(jié)果造成企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。究其原因，都是因?yàn)槠髽I(yè)走入了擴(kuò)張誤區(qū)，導(dǎo)致企業(yè)盲目擴(kuò)張，從而影響了企業(yè)的發(fā)展，也損害了自身和業(yè)主的利益。

誤區(qū)一：擴(kuò)張就是管理面積的擴(kuò)大

市場是企業(yè)的生存之本，擴(kuò)張是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，很多人認(rèn)為企業(yè)唯有實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張才能在市場中占有一席之地。但一味地追求數(shù)量的擴(kuò)張不但不能讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，還有可能把企業(yè)推向倒閉的境地。企業(yè)擴(kuò)張應(yīng)以質(zhì)為前提，重量輕質(zhì)的擴(kuò)張極易助長企業(yè)的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業(yè)的差異性特征，物業(yè)管理與有形產(chǎn)品市場份額的擴(kuò)大有著本質(zhì)的區(qū)別。另外，企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)間的并購重組，應(yīng)當(dāng)具有偶合性，結(jié)構(gòu)不同的聯(lián)手，其結(jié)果不僅不會形成遞增效應(yīng)，相反會導(dǎo)致排異反應(yīng)，形成企業(yè)內(nèi)耗。物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合應(yīng)當(dāng)以文化認(rèn)同為基礎(chǔ)，以優(yōu)勢互補(bǔ)為準(zhǔn)則。

誤區(qū)二：有規(guī)模就是有品牌

人們普遍認(rèn)為，物業(yè)管理已進(jìn)入品牌經(jīng)營階段，物業(yè)管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進(jìn)行品牌告知。這個(gè)想法并沒錯(cuò)，錯(cuò)就錯(cuò)在一些企業(yè)對品牌告知的度沒把握好。一些企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為只要多在媒體露面，企業(yè)的品牌就打出來了，于是他們熱衷于宣傳、炒作。實(shí)則不然，物業(yè)管理企業(yè)的品牌應(yīng)當(dāng)是能為顧客提供其認(rèn)為值得購買的利益及附加價(jià)值的產(chǎn)品，它具有識別功能、承諾功能和價(jià)值功能?！盎ㄥX買吆喝，賠錢賺項(xiàng)目”的做法與品牌經(jīng)營是背道而馳的。其次，品牌并不完全是建立在物業(yè)管理規(guī)模之上，而是以過硬的服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)良的管理績效、全面的顧客滿足為基礎(chǔ)，建立品牌核心價(jià)值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。

誤區(qū)三：規(guī)?；蜁?guī)范化

不少企業(yè)急于求成，跟風(fēng)攀附，在根基不穩(wěn)、后方吃緊的情況下，也要疏通關(guān)系，致力于公關(guān)，拿下異地物業(yè)。結(jié)果，接下項(xiàng)目后，難以消化，暴露出內(nèi)虛的致命缺陷。異地項(xiàng)目市場環(huán)境復(fù)雜，難于應(yīng)對，公司上下只好忙于救火，導(dǎo)致前方后方都受到重創(chuàng)，其內(nèi)未安，又要攘外，最終讓企業(yè)陷入困境。練好內(nèi)功，才能傳出真經(jīng)，抱著僥幸心理去拓展市場，是不會取得雙贏效果的。

三、如何實(shí)現(xiàn)成功擴(kuò)張

擴(kuò)大市場份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)永恒的追求，但在市場份額總量有限的情況下，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營呢？［FS：PAGE］

1．兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。

目前，無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了贏利，自已成立物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然，這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利，由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地?fù)p害了行業(yè)的整體形象。為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，這些小物業(yè)管理企業(yè)可以通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，通過資源整合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

2．適時(shí)介入內(nèi)地物業(yè)管理市場，擴(kuò)大物業(yè)管理面積。

內(nèi)地物業(yè)管理市場的巨大潛力，吸引了眾多品牌公司的目光，很多品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內(nèi)地?fù)屨际袌鲎鳛榘l(fā)展目標(biāo)。但是，內(nèi)地物業(yè)管理消費(fèi)意識不夠，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，造成管理過程中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，稍不留神便會出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進(jìn)軍內(nèi)地之初，很難因規(guī)模的擴(kuò)大取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對此，物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的熟悉和思想預(yù)備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內(nèi)地市場站穩(wěn)腳跟做預(yù)備。

物業(yè)管理規(guī)模化發(fā)展勢在必行，但在擴(kuò)張進(jìn)程中，我們必須探尋規(guī)?；l(fā)展的規(guī)律，正確看待企業(yè)擴(kuò)張，走出誤區(qū)，只有這樣，物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張的目標(biāo)才能真正實(shí)現(xiàn)。

參考資料：

1．何永琪，《市場學(xué)原理》，中山大學(xué)出版社

2．周宏泉，《物業(yè)管理》，海天出版社

2021年1月1日生效的《民法典》第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。