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“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易中的賣方有影響。在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，二手房買賣交易所需繳納的稅費(fèi)總額會(huì)減少。但對(duì)每個(gè)二手房賣方來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”后，稅收政策有哪些變化?增值稅如何繳納?

一、“營(yíng)改增”是什么?

“營(yíng)改增”就是以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定自2018年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)被納入試點(diǎn)范圍，買賣二手房由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。在2018年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、“營(yíng)改增”后，稅收政策有什么變化?

1、“營(yíng)改增”后，二手房交易稅費(fèi)種類發(fā)生變化

“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。二手房買賣所需繳納的主要稅種變?yōu)椋涸鲋刀?、契稅?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/16976120289790296523.html">個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。除印花稅外，其它稅種計(jì)稅依據(jù)均為不含稅價(jià)格。而印花稅的計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計(jì)征印花稅。

2、“營(yíng)改增”后，計(jì)稅基數(shù)有小變化?

大部分政策都是平移過(guò)來(lái)的，但在網(wǎng)簽價(jià)格和核定價(jià)格取誰(shuí)做稅收基數(shù)上有了具體規(guī)定，即按照孰高原則：

每平方米的網(wǎng)簽價(jià)格和核定價(jià)格誰(shuí)高取誰(shuí)做基數(shù)，二者相同時(shí)，取網(wǎng)簽價(jià)(網(wǎng)簽價(jià)格：網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià);核定價(jià)格：區(qū)域最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià))。

三、“營(yíng)改增”后，增值稅怎么算?

(1)銷售方為自然人：征收方式、判斷規(guī)則都與原營(yíng)業(yè)稅規(guī)則相同

房屋

之前營(yíng)業(yè)稅

現(xiàn)在增值稅

北上廣深

其他地區(qū)

不滿2年

總價(jià)×5.6%

全額征收:總價(jià)÷(1+5%)×5.6%

總價(jià)÷(1+5%)×5.6%

滿2年及以下

普宅

免征

免征

免征

非普宅、

非住宅

(總價(jià)-之前購(gòu)入價(jià))×5.6%

差額征收:(總價(jià)-之前購(gòu)入價(jià))÷(1+5%)×5.6%

免征

說(shuō)明：

①總價(jià)：網(wǎng)簽價(jià)格和核定價(jià)格誰(shuí)高取誰(shuí)，二者相同時(shí)，取網(wǎng)簽價(jià)。

②5.6%是指增值稅(營(yíng)業(yè)稅)稅率5%+其它附加費(fèi)稅平均稅率0.6%(包括城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅，其中城八區(qū)為0.6%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為0.55%)。

③北上廣深計(jì)算差額增值稅時(shí)，非住宅的之前購(gòu)入價(jià)以“購(gòu)房發(fā)票金額”為準(zhǔn)，如無(wú)法提供原始購(gòu)房發(fā)票，則按全額標(biāo)準(zhǔn)征收;住房則以"購(gòu)房發(fā)票金額"與"契稅票計(jì)稅依據(jù)"取高值。

2、銷售方為非自然人

說(shuō)明：有發(fā)票作為抵扣憑證的為非自建;沒(méi)有發(fā)票作為抵扣憑證的為自建。

3、什么是"普宅"和"非普宅"?

滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為"普通住宅"，否則劃分為"非普通住宅"

A.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為"歷史文化街區(qū)中的騰退私房"、"綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集資建設(shè)住房"、"危改回遷房"、"已購(gòu)公有住房"。

B.同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：

①容積率在1.0(含)以上;

②建筑面積在140平方米(含)以下;

③單價(jià)÷(1+5%)或總價(jià)÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(jià)(遵循孰高原則)。

C.同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：

①房屋類型為"平房";

②單價(jià)÷(1+5%)或總價(jià)÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(jià)(遵循孰高原則)。