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一、配套設(shè)施的界定

關(guān)于配套設(shè)施，《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》（《配置指標(biāo)》）將其分為三級，共6類52項：建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施。其中，建設(shè)項目指按立項文件確定的規(guī)模小于1000戶的住宅類項目。社區(qū)居住人口規(guī)劃規(guī)模一般為1000～3000戶。每個街區(qū)規(guī)模約2～3平方公里。

根據(jù)《配置指標(biāo)》，建設(shè)項目的必備配套設(shè)施共4類18項，社區(qū)級配套設(shè)施共5類12項，街區(qū)級配套設(shè)施供6類22項。

根據(jù)《配套指標(biāo)》，建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施中的商業(yè)服務(wù)類設(shè)施以及土地公開交易條件中明確規(guī)定由建設(shè)單位投資建設(shè)的設(shè)施，由建設(shè)單位投資建設(shè)，也就是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)。

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交付的配套設(shè)施為建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施中的商業(yè)服務(wù)類設(shè)施以及土地公開交易條件中明確規(guī)定由建設(shè)單位投資建設(shè)的設(shè)施。

二、交付相關(guān)規(guī)定

《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（暫行辦法）專門對配套設(shè)施的交付進(jìn)行了規(guī)定。該規(guī)定屬地方規(guī)范性文件，由北京市建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃委員會、北京市國土資源局聯(lián)合發(fā)布，于2007年3月1日生效，目前仍有效。該規(guī)定的主要內(nèi)容如下。

（一）監(jiān)督管理機(jī)關(guān)

市國土資源、規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門共同負(fù)責(zé)北京市住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用的監(jiān)督管理工作。

區(qū)縣國土資源、規(guī)劃分局和建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用的具體監(jiān)督管理工作。

據(jù)此，配套設(shè)施的交付具體由所在地區(qū)縣國土資源、規(guī)劃分局和建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，相關(guān)審批申請應(yīng)向該具體負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)提出。

（二）土地出讓

市和區(qū)縣國土資源行政主管部門與土地使用者簽訂用于住宅小區(qū)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓合同時，應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃意見書中明確同步建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其建設(shè)時序作為出讓條件，并約定土地受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅小區(qū)建設(shè)方案（以下簡稱建設(shè)方案）向相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門辦理有關(guān)審批手續(xù)。

據(jù)此，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的出讓地塊用于建設(shè)住宅小區(qū)，則其應(yīng)按照規(guī)劃意見書的要求建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。

（三）同步交付

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃意見書的要求安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步建設(shè)、同步交付使用。

教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成50%之前同步建設(shè)、同步交付使用；其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成80%之前同步建設(shè)、同步交付使用。

（四）交付條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)（銷）售商品房時應(yīng)當(dāng)公示建設(shè)方案，并將建設(shè)方案和暫行辦法第十三條內(nèi)容作為合同約定的房屋交付條件寫入商品房預(yù)（銷）售合同。第十三條內(nèi)容如下：

住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程達(dá)到下列要求時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗收：

1.按照建設(shè)方案內(nèi)容，完成市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并且竣工驗收合格。

2.公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃驗收合格，具備投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)及其關(guān)系，并且以書面形式明確管理責(zé)任。

3.市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等工程達(dá)到下列要求：

（1）生活用水及節(jié)水設(shè)施齊全，水質(zhì)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)的，須取得供水專業(yè)單位的供水認(rèn)可。采用自供水的住宅小區(qū)，供水設(shè)備應(yīng)符合給水設(shè)計規(guī)范、設(shè)備完好。

（2）生活用電應(yīng)按有關(guān)部門的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。若因分期建設(shè)暫時無法提供永久供電的，須取得供電專業(yè)單位的認(rèn)可，在規(guī)定的期限內(nèi)，采取過渡性供電措施，并需保證用電的使用功能要求和使用安全。

（3）采用市政管道燃?xì)獾淖≌^(qū)，應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)單位與燃?xì)夤?yīng)企業(yè)確定的燃?xì)夤?yīng)方案完成室內(nèi)和室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)和銜接，并經(jīng)燃?xì)夤?yīng)企業(yè)驗收確認(rèn)。若確因客觀條件限制，暫時無法實現(xiàn)燃?xì)夤?yīng)，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同燃?xì)夤?yīng)企業(yè)提出過渡性解決方案。采用自建管道燃?xì)夤?yīng)站的住宅小區(qū)，須提供該自建管道燃?xì)夤?yīng)站的竣工驗收報告和北京市燃?xì)饨?jīng)營許可證。

（4）供熱系統(tǒng)要符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到建筑節(jié)能設(shè)計要求。使用城市集中供熱系統(tǒng)的，要取得供熱專業(yè)單位出具的具備供熱條件認(rèn)可文件。

（5）電話通信線、有線電視線按設(shè)計要求敷設(shè)到戶。

（6）道路建設(shè)符合規(guī)劃要求，與外界交通干道之間有道路相聯(lián)，并按照設(shè)計要求完成相應(yīng)的公共照明設(shè)施建設(shè)。

（7）完成住宅小區(qū)相應(yīng)綠化建設(shè)，因季節(jié)原因未完成綠化的，應(yīng)有防塵措施。

（8）住宅周邊場地清潔，道路平整。采取分期建設(shè)的，已建成與下一期施工工地有效的臨時隔離措施。分期界限是道路或者綠地的，已完成道路、道路照明或者綠地建設(shè)。

（五）違法交付

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照建設(shè)方案進(jìn)行竣工驗收的，或者在市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等不符合第十三條規(guī)定條件時進(jìn)行住宅工程竣工驗收的，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中違反暫行辦法規(guī)定或弄虛作假交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其改正，并作為不良經(jīng)營行為記錄在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會公布。情節(jié)嚴(yán)重的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)依法降低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。涉嫌犯罪的，由建設(shè)行政主管部門將案件線索移交公安檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行查處。

三、配套設(shè)施交付相關(guān)法律責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法準(zhǔn)時交付配套設(shè)施。如違反暫行辦法進(jìn)行交付（即違法交付），則應(yīng)接受行政處罰；如違反合同關(guān)于交付的約定逾期交付（即違約交付），則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于違法交付，上述規(guī)定已明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將承擔(dān)如下形式的行政處罰：責(zé)令改正、在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)記錄不良經(jīng)營行為、較低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、構(gòu)成犯罪的移送公安檢察機(jī)關(guān)。

關(guān)于違約責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需在商品房預(yù)（銷售）合同中對房屋的交付進(jìn)行規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反交付相關(guān)約定，則應(yīng)按合同約定向房屋買受人支付違約金并承擔(dān)其他相關(guān)違約責(zé)任。

應(yīng)當(dāng)注意的是，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因違法交付，受到行政處罰，因此無法按時向房屋買受人交付房屋，則其仍應(yīng)向房屋買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)控建議

為避免承擔(dān)前述法律責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照暫行辦法的規(guī)定和建設(shè)方案建設(shè)配套設(shè)施并交付，并嚴(yán)格遵守商品房預(yù)（銷）售合同確定的交付時間。如確實無法按合同約定交付時間交付房屋，建議提前與購房人協(xié)商，變更交付時間，避免承擔(dān)違約責(zé)任。