國稅總局通知規(guī)范土地增值稅清算問題
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-05-05 21:21:13
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各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局：
為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題
土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題
(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。
(四)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
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一、如何認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低?納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%且無正當(dāng)理由的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)稅字〔1995〕6號)的規(guī)定核定其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。符合下列條件之一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：(一)人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;(二)以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格;(三)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;(四)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入和成本如何確認(rèn)?(一)收入確認(rèn)的問題1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人通過簽訂銷售合同出售或者附贈等方式約定，將車位、車庫的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給購房人的，取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入。2.對售房附贈車2023-05-04316人看過
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土地增值稅清算與征管的最新規(guī)定最近，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)，就加強(qiáng)土地增值稅征收管理(清算)工作作出進(jìn)一步規(guī)定。統(tǒng)一規(guī)定并適當(dāng)提高預(yù)征率稅法規(guī)定，土地增值稅清算前要實(shí)行按收入的一定比例預(yù)征，該預(yù)征率由各地自行確定。但大多數(shù)地方規(guī)定的預(yù)征率偏低，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意進(jìn)行清算補(bǔ)稅。因此，本次國稅發(fā)〔2010〕53號文件提出要科學(xué)合理制定預(yù)征率，并直接確定最低預(yù)征率。文件規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。核定征收比例提高土地增值稅的計(jì)征辦法有查賬清算和按收入的固定比例核定征收兩種方式，采取核定征收2023-05-05107人看過 -
法律綜合知識一、土地增值稅清算規(guī)程實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增2021-11-12173人看過
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增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。... 更多>
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清算的土地增值稅與土地增值稅的征稅范圍的差異廣西在線咨詢 2021-11-121、甲方計(jì)算法是指在同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)普通住宅、非普通住宅、門面房屋、車庫等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，分別采用房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入比例或房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，計(jì)算每個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的增值額和扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算每個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），土地增值稅以國家有 -
國稅局土地增值稅怎么規(guī)定香港在線咨詢 2022-07-27納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到3 -
土地增值土地增值稅清算實(shí)行哪一種稅率新疆在線咨詢 2023-05-13納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 -
納稅人符合哪些條件的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算，土地增值稅清算？吉林省在線咨詢 2022-02-27根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，土地增值稅清算管理規(guī)程中也提到，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人整理土地增值稅清算表。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例 -
稅務(wù)局土地增值稅清算可以委托第三方嗎西藏在線咨詢 2023-07-161、可以的：國稅發(fā)[2006]187號文件第六條規(guī)定：土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證；稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 2、稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 3、另外：上述文件規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有
