一、稅收規(guī)定
企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)
土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費(fèi)：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：
“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?/p>
上述文件正列舉的八項(xiàng)費(fèi)用。
參考湖南2014年7公告：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。
二、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定
企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，通常在上述文件所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用之外列支了與項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等等，
在進(jìn)行土增稅清算時(shí)，這些費(fèi)用能否扣除。
三、會(huì)稅差異處理
在作土地增值稅審核時(shí)，對(duì)于直接組織、管理項(xiàng)目的人員發(fā)生的費(fèi)用支出，應(yīng)作為開發(fā)間接費(fèi)扣除。
按職能劃分的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員發(fā)生的費(fèi)用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費(fèi)，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi).
第一，會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤，按會(huì)計(jì)核算要求調(diào)整會(huì)計(jì)科目，調(diào)整后會(huì)稅沒(méi)有差異。
第二，會(huì)稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。
審核人員應(yīng)計(jì)算出開發(fā)間接費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。
如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用與多個(gè)工程項(xiàng)目相關(guān)、工程項(xiàng)目進(jìn)度不一且僅部分項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行清算，原則上應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)的明細(xì)項(xiàng)目(工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等)進(jìn)行分配，如確實(shí)無(wú)法分清的，以明細(xì)項(xiàng)目按多個(gè)相關(guān)工程建筑總面積進(jìn)行分配。
四、具體費(fèi)用的處理
(一)關(guān)于樣板間的支出問(wèn)題
售樓處、樣板間發(fā)生的支出稅務(wù)總局答復(fù)如下：
臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用如何列支?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。(國(guó)家稅務(wù)總局)
1、對(duì)于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費(fèi)用，不能在土地增值稅前扣除，計(jì)征土地增值稅時(shí)作納稅調(diào)整。
2、對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)”科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的樣板間的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。
3、對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。
所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。
(二)周轉(zhuǎn)房攤銷可以扣除
該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來(lái)安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。
(三)管理人員工資及福利費(fèi)
管理人員工資是支付給直接組織、管理項(xiàng)目的人員的工資及福利費(fèi)，這類費(fèi)用需要提供項(xiàng)目管理人員名單及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購(gòu)部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費(fèi)，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除。
(四)通訊費(fèi)
項(xiàng)目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費(fèi)可以作為其他開發(fā)間接費(fèi)列支，但項(xiàng)目管理人員報(bào)銷的手機(jī)費(fèi)難以與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。
(五)交通差旅費(fèi)支出
項(xiàng)目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷的私車加油費(fèi)，難以區(qū)分與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。
(六)保安服務(wù)費(fèi)
項(xiàng)目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費(fèi)，主要判斷是否直接為項(xiàng)目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。
(七)模型制作費(fèi)
一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。按會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。
(八)利息支出
利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式，所以，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的利息支出應(yīng)按會(huì)稅政策差異調(diào)整。
(九)職工教育經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)
按會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會(huì)稅會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。
(十)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)(俗稱“臨水、臨電”)通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來(lái)款項(xiàng)(一般為“其他應(yīng)收款”科目)進(jìn)行核算，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。
在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中施工方發(fā)生的水電費(fèi)，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行核算。在清算審核中，應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)是否在“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用，如有列支，應(yīng)予以剔除。
(十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。
(十二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。
“融資顧問(wèn)費(fèi)”不能作為利息支出扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機(jī)構(gòu)所支付的費(fèi)用扣除問(wèn)題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費(fèi)用屬于管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。
開發(fā)間接費(fèi)審核總結(jié)
土地增值稅與會(huì)計(jì)核算和31號(hào)文件基本一致。
周轉(zhuǎn)房攤銷，一般情況下沒(méi)有這個(gè)費(fèi)用。
審核重點(diǎn)：歸屬性審核。
與管理費(fèi)用界限不清。
關(guān)鍵看看直接組織的管理的開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員確定。
檢查組織結(jié)構(gòu)、部門分工、業(yè)務(wù)流程、員工名冊(cè)確定。
抽取部分憑證資料看看簽字。
公司高級(jí)管理人員費(fèi)用不能在開發(fā)間接費(fèi)中列支。
合同備案費(fèi)用屬于銷售費(fèi)用。
招待費(fèi)考察費(fèi)都應(yīng)在管理費(fèi)用。
前期物業(yè)費(fèi)，在項(xiàng)目未移交前支付給物業(yè)公司的費(fèi)用，合理性是允許列支的。
如果不能區(qū)分園區(qū)項(xiàng)目管理和辦公室管理，不能計(jì)成本。
如果區(qū)分開，現(xiàn)場(chǎng)的竣工前物業(yè)管理費(fèi)用可以計(jì)間接費(fèi)。
取暖費(fèi)，交房之前的，應(yīng)該列銷售費(fèi)用。
交房后的應(yīng)計(jì)管理費(fèi)用。
但銷售率不高，開栓必須繳納的應(yīng)計(jì)開發(fā)間接費(fèi)。
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法律綜合知識(shí)一、土地增值稅清算期間補(bǔ)稅是否處罰根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2010］220號(hào)）相關(guān)規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，如果是在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)繳的，則不加收滯納金。也就是清算后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)繳稅款的，不加收滯納金。二、逾期未預(yù)繳土地增值稅要繳納滯納金嗎根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）相關(guān)規(guī)定，對(duì)于納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，因涉及成本等而不能據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。另外根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）相關(guān)規(guī)定，納稅人未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，則應(yīng)依照相關(guān)規(guī)定從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。三、滯納金繳納相關(guān)政策規(guī)定《稅收征收管理法》第三2021-09-2958人看過(guò)
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?？诘囟惥指鶕?jù)相關(guān)通知的要求，對(duì)土地增值稅清算工作實(shí)行一級(jí)清算、審管分離并成立相應(yīng)清算小組和辦公室。據(jù)悉，該局在清算業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，正在編制相關(guān)清算提綱，作為指導(dǎo)審核工作的重要文書，逐步完善每項(xiàng)審核內(nèi)容的審核辦法。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行審核時(shí)，重點(diǎn)審核是否有建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證》為單位進(jìn)行清算，確認(rèn)該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以否享受財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)優(yōu)惠。2023-06-05377人看過(guò) -
一、土地增值稅清算后又發(fā)生的成本一、定期計(jì)提印花稅法第十六條規(guī)定，印花稅按季、按年或者按次計(jì)征。實(shí)行按季、按年計(jì)征的，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度、年度終了之日起十五日內(nèi)申報(bào)繳納稅款；實(shí)行按次計(jì)征的，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起十五日內(nèi)申報(bào)繳納稅款。這也意味著，印花稅應(yīng)當(dāng)采取“計(jì)提、繳納”方式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅注（一）：“財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)”文件明確，全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。問(wèn)題（一）：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂土地出讓合同，繳納的印花稅是構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)的一部分還是入稅金及附加科目核算？財(cái)政部會(huì)計(jì)司答復(fù)（2020－06－24）：企業(yè)應(yīng)當(dāng)2023-03-09378人看過(guò) -
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，從2007年2月1日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)符合條件的納稅人開展土地增值稅清算工作。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，就土地增值稅清算過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)歸納如下：一、印花稅扣除常見(jiàn)錯(cuò)誤做法：在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。【正確做法】：印花稅應(yīng)列入公司的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除?！菊呓馕觥浚骸敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已對(duì)應(yīng)予以扣除。”二、評(píng)估費(fèi)用扣除常見(jiàn)錯(cuò)誤做法：將評(píng)估費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。正確做法：視納稅人2023-05-05457人看過(guò) -
計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。（3）開發(fā)土地和新建房2023-05-05484人看過(guò)
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增值稅協(xié)作建房，是開發(fā)商在土地施行“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一。應(yīng)用該方式開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如今已根本契合國(guó)度稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)成績(jī)的告訴》(財(cái)稅〔2006〕187號(hào))所規(guī)則的清算條件。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例施行細(xì)則》及相關(guān)配套文件不夠細(xì)化，在清算實(shí)務(wù)中關(guān)于協(xié)作建房的斷定仍存在一定成績(jī)。本文舉例對(duì)協(xié)作建房相關(guān)土地增值稅清算成績(jī)停止剖析。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱“甲公司”)與乙經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱“乙公司”)簽署協(xié)作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司擔(dān)任投入資金及全部開發(fā)活動(dòng)，乙公司將其一切的土地運(yùn)用權(quán)投入該項(xiàng)目，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)(包括住宅及商鋪)，甲公司分得其他房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅局部以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價(jià)款1200萬(wàn)元，其他4000平方米商鋪?zhàn)杂?，并開具轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的發(fā)2023-05-05358人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)【問(wèn)題】對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售問(wèn)題，由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上；或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，即可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，那么對(duì)于清算后的尾盤發(fā)生銷售如何申報(bào)？【解答】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后重新啟動(dòng)土地增值稅清算。這是因?yàn)?，土地增值稅以?guó)家有2023-12-24288人看過(guò) -
增值稅以下是土地增值稅清算報(bào)告范本，相關(guān)內(nèi)容僅供參考。土地增值稅清算報(bào)告我們接受委托，于_____年_____月____日至____年____月______日，對(duì)貴單位(項(xiàng)目)土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過(guò)程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過(guò)程及主要實(shí)施情況(主要披露以下內(nèi)容)1、簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)2023-04-17413人看過(guò) -
一般規(guī)定（1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。（3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)者兩種。房地產(chǎn)所有者、土地使用者通過(guò)中國(guó)國(guó)內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體，國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)為房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)者以土地價(jià)格投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，免征土地增值稅。其中，投資共同經(jīng)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其建設(shè)的商社進(jìn)行投資共同經(jīng)營(yíng)的暫時(shí)免稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。2023-08-18489人看過(guò)
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法律綜合知識(shí)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）第二條土地增值稅的清算條件第一款規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第二款規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1．已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2．取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3．納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4．省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列入2023-11-2869人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件包括有，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的、開發(fā)項(xiàng)目全部竣工且完成銷售的等；土地增值稅清算應(yīng)提供的資料包括有，土地增值稅清算表、清算說(shuō)明，以及項(xiàng)目竣工決算報(bào)表等。一、納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件如下：1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。二、土地增值稅清算應(yīng)提供什么資料土地增值稅清算應(yīng)提供的資料有：1．土地增值稅清算表及其附表。2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。3．項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同2022-08-20317人看過(guò)
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增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。... 更多>
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算前如何計(jì)算每期的土地增值稅稅務(wù)黑龍江在線咨詢 2022-02-10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算之前，應(yīng)當(dāng)按照合理的方法估算每期應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加的土地增值稅，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制予以計(jì)提，但在計(jì)算當(dāng)期的企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將只計(jì)提未實(shí)繳的土地增值稅予以納稅調(diào)減。如此，極易發(fā)生如下情況，即房地產(chǎn)銷售前期每期都是稅務(wù)盈利，繳納了當(dāng)期的企業(yè)所得稅，但在進(jìn)行土地增值稅清算當(dāng)年形成稅務(wù)虧損，有時(shí)甚至是巨額稅務(wù)虧損。這種情況主要是由于會(huì)計(jì)與稅務(wù)對(duì)土地增值稅的處理原則不同造成 -
土地增值土地增值稅清算實(shí)行哪一種稅率新疆在線咨詢 2023-05-13納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 -
如何對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算？遼寧在線咨詢 2022-08-01納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。 -
清算的土地增值稅與土地增值稅的征稅范圍的差異廣西在線咨詢 2021-11-121、甲方計(jì)算法是指在同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)普通住宅、非普通住宅、門面房屋、車庫(kù)等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，分別采用房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入比例或房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，計(jì)算每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的增值額和扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），土地增值稅以國(guó)家有 -
土地增值稅及其清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廣東在線咨詢 2022-03-14土地增值稅及其清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。 土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅。 其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項(xiàng)目金額
