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全球經(jīng)濟(jì)及北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖正在誘發(fā)外資投資的回潮。

近日，記者獲悉，包括臺(tái)灣聯(lián)發(fā)集團(tuán)、漢威資本等在內(nèi)的外資機(jī)構(gòu)紛紛出手在京購(gòu)置持有型物業(yè)，涉及金額或超過(guò)20億元。

未來(lái)一段時(shí)間，將會(huì)有更多的外資基金進(jìn)入北京物業(yè)市場(chǎng)，而且規(guī)模不小。10月19日，仲量聯(lián)行中國(guó)投資部主管翰德偉表示。

根據(jù)仲量聯(lián)行的市場(chǎng)報(bào)告顯示，第三季度，北京寫(xiě)字樓租金下降幅度明顯收窄，至2.9%，但吸納量卻達(dá)到13.9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于前兩個(gè)季度總和。

大單再現(xiàn)

沉寂一年之久的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)再現(xiàn)外資身影。

近日，臺(tái)灣手機(jī)芯片廠商聯(lián)發(fā)科發(fā)公告稱(chēng)，旗下子公司聯(lián)發(fā)博動(dòng)與北京融科智地簽署了一份總金額達(dá)人民幣7.449億元的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，將購(gòu)入位于北京中關(guān)村的融科咨訊中心D座。融科資訊中心D座土地面積為6000平方米，總建筑物地上面積為28542平方米。

記者獲悉，因該物業(yè)未落成，聯(lián)發(fā)科將對(duì)交易金額分四期進(jìn)行支付。據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，這筆交易看上去很劃算。世邦魏理仕報(bào)告顯示，該物業(yè)大約值7.72億元，戴德梁行的評(píng)估價(jià)也比成交價(jià)高出近1000萬(wàn)元。

聯(lián)發(fā)科雖在公告中稱(chēng)，該物業(yè)將充作辦公用，但實(shí)不盡然。據(jù)悉，聯(lián)發(fā)科大陸總?cè)藬?shù)僅1000人左右，其中北京只有400多人。其投資意圖可見(jiàn)一斑。

臺(tái)灣聯(lián)發(fā)科的投資行為因上市公司公告浮出水面，而北京還有一宗外資大單因業(yè)主低調(diào)(論壇新聞)行事還鮮為人知。

記者獲悉，位于北京東二環(huán)商務(wù)核心區(qū)的頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目第五廣場(chǎng)的外資股東漢威資本在9月初已經(jīng)將中方股份全部歸入懷中，漢威資本為此付出的代價(jià)約為12億元人民幣，至此，漢威資本已全部擁有該項(xiàng)目權(quán)益。

早在一年多以前，漢威資本就已以約25億元人民幣的價(jià)格從另一中方股東手中取得該項(xiàng)目超過(guò)50%的股權(quán)。據(jù)了解，該項(xiàng)目擁有三棟5A級(jí)寫(xiě)字樓及地下商業(yè)等，總建筑規(guī)模約為12.43萬(wàn)平方米，

漢威資本則是由華潤(rùn)(論壇新聞)中國(guó)注資的一家國(guó)際地產(chǎn)基金公司，與華潤(rùn)置地等都隸屬于華潤(rùn)集團(tuán)。不同的是，華潤(rùn)置地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而漢威資本則是私募基金管理公司。據(jù)悉，漢威資本超過(guò)80%的股本金來(lái)自國(guó)際資本，剩余的來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)和英國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商利寶國(guó)際。

值得注意的是，北京持有型物業(yè)市場(chǎng)今年以來(lái)僅有的兩宗大單成交之日，正值金融危機(jī)一年之際。

第二、第三季度外資對(duì)中國(guó)物業(yè)的關(guān)注就已開(kāi)始回暖，如果不出意外，未來(lái)一段時(shí)間，還將有規(guī)模較大的外資進(jìn)入到物業(yè)投資領(lǐng)域。翰德偉同時(shí)指出，除了直接購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)之外，股權(quán)投資以及共同基金等創(chuàng)新模式都將被更廣泛地應(yīng)用到外資的物業(yè)投資之中。

樂(lè)觀但謹(jǐn)慎

外資在物業(yè)投資領(lǐng)域的再度破局其源動(dòng)力恐怕與持有型物業(yè)特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回暖不無(wú)關(guān)系。

今年第三季度或就是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。世邦魏理仕高級(jí)董事黃蔚接受本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)這樣預(yù)測(cè)，受全球經(jīng)濟(jì)回暖預(yù)期影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)本輪調(diào)整或呈V形，而不是U形。

高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司華北區(qū)研究與咨詢(xún)部助理董事謝靖宇也指出，第三季度，雖然北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金仍表現(xiàn)全線(xiàn)跌宕，但跌幅較上季收窄。

第四季度的租金預(yù)計(jì)仍然有所下跌，但逐漸恢復(fù)的市場(chǎng)信心將不會(huì)使租金出現(xiàn)大幅下滑。仲量聯(lián)行北京公司董事總經(jīng)理張瑩指出。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也論證這種趨勢(shì)，第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有效租金下調(diào)至每月148.4元/平方米，環(huán)比下降1.8%，較上季度5.7%的降幅有所改善。

與周邊市場(chǎng)相比，金融危機(jī)以來(lái)，北京寫(xiě)字樓租金的下降水平已是最低的了，很多外資客戶(hù)都非?？春弥袊?guó)市場(chǎng)。翰德偉透露，金融危機(jī)以來(lái)，香港寫(xiě)字樓租金大約下降了40%，新加坡則更甚。

外資投資信心的另一個(gè)來(lái)源則是吸納量的迅速回升。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，從第三季度開(kāi)始，吸納量的上升也非常明顯，約為13.9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于今年第一、第二季度的總和。張瑩預(yù)計(jì)今年全年北京寫(xiě)字樓的吸納量將達(dá)到35萬(wàn)-40萬(wàn)平方米。

但翰德偉同時(shí)指出，外資對(duì)投資中國(guó)物業(yè)雖有活躍跡象，但外資投資仍然十分謹(jǐn)慎。主要原因還在于目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金仍處于下行通道，供應(yīng)量又比較大。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，今年寫(xiě)字樓的供應(yīng)量或?qū)⑦_(dá)到140萬(wàn)平方米，使得整體市場(chǎng)的寫(xiě)字樓存量達(dá)到900萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量達(dá)到380萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)繼續(xù)推高整體市場(chǎng)空置率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到新的歷史高位27.8%。

對(duì)此，謝靖宇也指出，北京寫(xiě)字樓資本值預(yù)計(jì)在2009年將低谷運(yùn)行(每平方米27,375元人民幣)后，受物業(yè)市場(chǎng)在2010年將回升的預(yù)期，在2010年、2011年及2012年分別將重新攀升至每平方米29,287元人民幣、每平方米29,902元人民幣和每平方米30,544元人民幣的水平。另一方面，鑒于短期內(nèi)租金難以快速上升，而寫(xiě)字樓資本值處于高位且下降機(jī)會(huì)甚微的判斷，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率水平會(huì)繼續(xù)走低，預(yù)計(jì)初始投資回報(bào)率在2009年萎縮到7.14%，到2010年則下降至6.88%的水平。

外資此次出手或只是探路，而全面開(kāi)花可能還有待時(shí)日。