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(一)購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開(kāi)發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)。

(二)查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定一定期限內(nèi)辦理《國(guó)有土地使用證》。

一、如何識(shí)別房屋的五證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。

其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

那么，購(gòu)房時(shí)如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證呢？一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

當(dāng)然，有些城市已經(jīng)開(kāi)通了查詢(xún)了五證的網(wǎng)站，購(gòu)房者也可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證。

根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，只有購(gòu)買(mǎi)屬于預(yù)售證范圍內(nèi)的房屋才能更好的保障自身的權(quán)益。

二、安置房買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)是怎樣的？

購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房，其辦理手續(xù)與普通商品房是一樣的，但最重要的是拆遷安置房，很難有土地證，一般拆遷安置房是劃撥土地，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，劃撥土地房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的，但也可以向國(guó)家交納一定的土地出讓金進(jìn)行出售，但必須要符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定。在經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），辦理初始登記。如果購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，則開(kāi)發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。購(gòu)現(xiàn)房需要查看開(kāi)發(fā)商是否有大證，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)初始登記，開(kāi)發(fā)商將預(yù)售范圍內(nèi)的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，然后分辦購(gòu)房者的小證。

三、買(mǎi)房子需要注意什么？

1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，最好請(qǐng)律師代理或介入，并要對(duì)合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。

2、使用規(guī)范的合同文本

許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。

因此，建議消費(fèi)者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。

3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件

買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對(duì)一下賣(mài)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。

4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定

購(gòu)房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算來(lái)約定面積問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。

在沒(méi)有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，購(gòu)房人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購(gòu)房者。

5、買(mǎi)期房要約定交房條件和時(shí)限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)均約定清楚。為避免法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。

6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。

7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容

補(bǔ)充協(xié)議通常由開(kāi)發(fā)商起草，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。

9、注意約定違約責(zé)任

承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。