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一、沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可以按照住改非拆遷補(bǔ)償嗎

將住房改成商業(yè)用住房時(shí)，要取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如果沒(méi)有取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，不能算住改非，是屬于違法的行為。

“住改非”如何認(rèn)定：

第一、依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)，可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。此處應(yīng)注意：當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證（免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明）可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于“住改非”。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類(lèi)票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒(méi)有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒(méi)有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經(jīng)營(yíng)時(shí)間。實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補(bǔ)償，有些被征收人臨時(shí)將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此類(lèi)房屋不能要求按照“住改非”補(bǔ)償。

二、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”；以及住建部公布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營(yíng)業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！币话銇?lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：第三章 補(bǔ) 償 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：\n（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；\n（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；\n（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。\n市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。